百强房企前十月拿地额超万亿 取消地价上限能否带热土拍？
在房地产销售市场下行的同时，房企拿地的信心仍在持续走低。今年前10个月，300城涉宅用地规划建面供需下降幅度均超三成，土地出让金同比降25%；TOP100企业拿地总额10107亿元，拿地规模同比下降10%。以销定产、量入为出成为绝大多数房企的拿地原则。
值得关注的是，受部分城市建议取消地价上限等限制影响，当地土地市场已经显现出活跃度。不过，业内人士认为，新的土地出让规则不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定。相比之下，热点城市的核心地块热度或升温。
1-10月300城涉宅用地成交额同比降25%
据中指研究院统计，1-10月300城涉宅用地共推出规划建面同比降31%，成交规划建面同比降34%，土地出让金同比降25%。2022年全年土地出让金收入约6.7万亿元，预估2023年全年土地出让金收入或不足5万亿。在企业方面，TOP100企业拿地总额10107亿元，拿地规模同比下降10%。
从中指研究院发布的新增货值排行来看，TOP10企业2023年1-10月新增货值总额12569亿元，占TOP100企业的42.6%；TOP100企业新增货值门槛为107亿元。具体来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。其中，中海地产以累计新增货值2127亿元占据榜单第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为1644亿元和1551亿元。
今年以来，拿地的房企集中在国企央企；从区域来看，南京、武汉、青岛、郑州、无锡等城市地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。
中指研究院企业研究总监刘水分析，华润置地、招商蛇口等多家头部央企国企的拿地策略是“以销定产、聚焦核心城市”，以保持投资效率和经营稳健。1-10月，10家头部房企中，一二线核心城市是其拿地的焦点。
目前，在房企布局的城市中，二线城市拿地占比最高，长三角的热度仍在持续。据中指研究院数据，1-10月50家代表房企在二线城市的投资面积占比最高，为62.8%，一二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.5%。
对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，由于房企投资继续向核心优势城市聚集，一线、二线、三四线城市热度分化明显。一线城市土地出让金收入降幅最低，为-22.01%。受成交总量拖累，三四线城市土地出让金收入降幅超30%。总体来看，各城市群推出规划建面、成交规划建面同比均现下降，成交楼面均价同比则呈正增长。比如，1-10月300城推出的涉宅用地的起始楼面均价同比上涨4.4%，成交楼面均价同比涨14.4%。
在拿地销售比方面，据克而瑞数据显示，1-10月百强房企拿地销售比持续为0.19，持续保持低位。分梯队来看，10强房企1-10月累计拿地销售比达到0.27，仍是各梯队中最高，且大幅领先于其他梯队；11-20强房企的拿地销售比为0.19，较9月末提升0.05，涨幅较大，主要得益于该梯队内的中国铁建、华发、金茂等在核心城市土拍中均有收获。
业内：重回“价高者得”对市场带动效果或有限
对于目前的土地市场，张凯表示，房企拿地信心持续走低，熔断地块占比环比下降，溢价地块占比环比基本持平，10月份广义流拍率（含延期、撤牌）环比升至9%。
值得关注的是，自然资源部发文建议取消地价上限，同时取消远郊区容积率1.0限制。随后，成都、济南、合肥、厦门、青岛、南京、苏州等新挂地块开始实行这一规定，而且济南已完成首拍，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。
10月30日，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，10宗地块中4宗溢价成交，6宗底价成交。值得一提的是，凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引了中海地产、华润置地、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛等8家企业报名，最终经过241轮竞拍，被中电建以总价6.95亿元收入囊中，溢价率达53.1%，成交楼面价9296元/平方米。相比之下，10月9日，同属该区位的一宗地块则是以底价成交，成交楼面价5592元/平方米。两宗地块的出让时间相差21天，成交楼面价上浮66%，新政效果显著。
对此，张凯认为，取消地价上限的政策对于地方政府是增收入、降风险、城市板块分化加剧；对于房企则是降利润、凭本事；对于购房群体是促改善、稳房价、稳预期。
据张凯分析，热点城市的核心地块热度或升温，但高价地恐难频现。在核心城市，中小房企资金面多数承压，拿地压力加大；而央企国企资金实力相对较好，对优质地块的参拍力度、拿地机会或加大。目前，多数城市土拍延续低迷态势，这些城市或区域的土拍情绪扭转仍有赖于销售端恢复程度，土拍规则调整对市场的带动效果或有限。
此外，克而瑞分析人士认为，取消土地最高限价的政策不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业销售、回款情况而定，因此预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。
新京报记者 袁秀丽