实探武汉楼市翻红背后：区域明显分化 开发商以价换量
见习记者 刘茜
10月，武汉秋季房交会叠加“全面取消限购”、“认房不认贷”等一系列利好政策，推动楼市成交大涨，摆脱第三季度需求不振状况。
中指研究院提供的数据显示，在全国重点监测城市中，武汉10月新建住房销售12099套，环比上涨73.44%，同比上涨59.96%，环比、同比涨幅均位列第一。
证券时报·e公司记者探访武汉多个楼盘发现，价格、产品力及区位配套等性价比更高的产品受到青睐，区域、产品分化均较为明显。在去库存压力下，开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略，一场降价促销战在武汉楼市蔓延。
“武汉市场区域分化和产品分化都较为明显。”中指研究院华中市场分析师李国政接受证券时报记者采访时表示，全面解除限购后，武汉二环内受益最大，主城区热度远高于新城区。
此外，多个城区高端项目开盘去化率超过70%，高于绝大多数刚需产品。李国政表示，得益于定向精准的支持政策，如限购解除、认房不认贷、首付与利率降低、换购补贴等措施，改善类家庭出手积极性更高。
9月底之后，武汉市汉口主城有十几个新盘集中入市，同台竞技的新老项目达20多个，市场“搏杀”相当激烈。10月8日，位于武汉市内环硚口区宝丰路的航空路壹号价格跳水，以2.1万元/平方米价格售卖部分房源。此前，该项目有楼栋备案均价3.4万元/平方米，折后均价约3万元/平方米。价格一次性跳水近万元，降幅如此之大，引发前期业主维权，也受到市场各方的高度关注。
在武汉主城各大板块，目前降价跑量、争抢客户的楼盘较多。如武汉二七滨江房价约4万元~6万元/平方米，而与其只隔了一个环线的项目，首开价格不到1.8万元/平方米，瞬间刷爆了朋友圈。有业内人士告诉记者，“先不管卖得怎样、品质怎样，至少眼球和流量有了。如果首开不能爆，后面想爆就更难了”，不如调低首开价，既有了市场热度，又有了成交。
“新盘抢了老盘的流量。”有房企负责人对记者表示，卖得比较好的还是新盘，新盘本身在地价上有优势，产品定位上也很卷，特别是一些“小而美”的项目，让老盘不得不面对“价格战”的现实。
李国政表示，在去库存压力下，开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略。特别是在房交会期间，一些新项目平价入市，性价比较高，确实有效激活了市场需求。但是，这也引起了一些市场人士对“结构性分化”的担忧，当老盘的流量被更新的盘抢走，局面只会越来越卷，老盘的现金流问题值得关注。
记者在走访时发现，目前市场深度博弈，购房者的思路已经从前几年前“没得选”变成现在“都想要”，地段、产品、价格等面面俱到，才能吸引购房者的注意。有赖于10月的供销两旺，目前，武汉决定把第41届房交会延长至2023年12月31日，各项补贴和优惠政策同步延长。