2023年房企融资规模同比减少15.1% 信用债占比近六成
2023年房企融资规模延续下降态势。中指研究院的数据显示，2023年，房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%。其中，信用债发行规模占比近六成，成为融资主力；信托融资规模同比下降超七成。
数据显示，2023年，房地产行业信用债发行规模为4233.1亿元，同比下降9.1%，占总融资规模的58.6%，较上年同期上升3.9个百分点。平均发行期限3.05年，其中发行期在3年以上的占比42.0%，比上年同期下降8.5个百分点，期限明显缩短。
从单月来看，2023年一季度，信用债发行连续回升，3月发行规模达到600亿元以上的相对高位，二季度信用债发行规模整体呈下降趋势，6月发行规模已不足400亿元。下半年仅7月和11月信用债发行规模略有回升，发行规模在300亿元以上，总体呈下降趋势。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，年内国央企发行占比近90%，较去年同期上升6.6个百分点；民企和混合所有制企业发行占比相比去年同期下降。尽管支持民企发债第二支箭被反复强调，但2023年内民企发债仍保持低水平，从发行企业来看，2023年发债民企和混合所有制企业为15家，基本是规模较大尚未出险的企业，总体发债企业覆盖范围相对有限，难以满足再融资需求。
从单月来看，2023年3月—6月，民企和混合所有制企业信用债发行规模较为稳定，发行量处于2022年11月以来较高水平，单月发行规模30亿元—60亿元，7月—8月民企和混合所有制企业发行规模较上年明显上升，单月发行量达到70亿元以上，11月—12月发行规模出现翘尾，月度发行规模略有回升。
值得注意的是，2023年，信托融资规模锐减。数据显示，2023年信托融资规模为297.4亿元，同比大幅下降71%，占总融资规模的4.1%，较上年同期下降了7.9个百分点；平均发行期限为1.82年。
中指研究院指出，随着行业周期下行，前期房企信托违约事件频发，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，2023年6月以来，信托融资金额连续下滑，个别月份单月融资不足10亿元，仅在12月出现翘尾，信托融资渠道接近消失。
从融资成本来看，中指研究院指出，受近期高成本的信托融资规模下降和成本下降等因素影响，行业平均融资成本明显下降。
数据显示，2023年行业平均融资利率为3.81%，同比下降0.16个百分点。其中信用债平均利率为3.57%，同比上升0.14个百分点；海外债平均利率为6.39%，同比上升1.29个百分点；信托平均利率为7.05%，同比下降0.47个百分点；ABS平均利率为3.60%，同比上升0.13个百分点。
中指研究院认为，2023年融资政策持续宽松，但融资总规模仍在下降通道，受市场复苏势头持续转弱等因素影响，投资人对房地产行业投资信心迟迟未能修复。整体来看，信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；海外债、信托仍将维持零星发行状态；ABS成为仅次于信用债的融资渠道，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类REITs仍将保持较高发行占比。
中指研究院建议，对于稳健型房企，可利用当前融资宽松政策，置换获取低息长期资金，提升财务弹性，同时积极利用REITs等政策出台时机，在盘活持有物业的同时形成持有物业运营金融闭环，发展资产管理业务。出险房企也需借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时积极盘活存量资产，提升自身流动性。