房贷产品创新须以维护金融稳定为前提

2024-06-11 09:16 由证券时报发表于 #房产

证券时报记者霍莉

顺应房地产政策调整，当前已有建设银行、兴业银行、浦发银行、平安银行等多家银行推出了“先息后本”的房贷还款方式。这类还款方式由于明显呈现“前小后大”或“长贷短供”的特点，一经推出就很快引发市场关注。

一般而言，“先息后本”的还款方式多用于短期的消费贷或经营贷。在房贷领域应用“先息后本”的还款方式，银行或许有多方面考虑。比如，支持存量房贷客户暂时减轻还款压力，兴业银行为此推出的“随薪供”业务，客户可以选择2~3年期限先还利息，此后再自动转为此前的还款方式。不过，有的银行推出长达数十年的“先息后本”式还款，难免有争夺新增按揭贷款客户之嫌，例如某银行近日刚推出又迅速下架的“气球贷”，该产品将风险大幅后置的设计理应引起风控的关切。

与传统房贷中“等额本金”“等额本息”的还款方式不同，“气球贷”的贷款利息和部分本金分期偿还，即前期的每期还款金额较小，但在贷款临近到期时所剩余大部分的贷款本金，借款人需一次性偿还，正如气球一样“头小尾大”。

从技术上看，“气球贷”可以减轻借款人的前期还贷压力，在一定程度上也会降低贷款的准入门槛。尤其在房地产行业上升周期，“先息后本”式还款确实可以减轻部分购房者的还贷压力，适合高收入或短期资金周转困难的客户。不过，在还款周期动辄为二三十年的房贷领域大面积采用这种还款方式，其潜在风险不容忽视。

如果为了更大范围拓客，将前期月供比较小作为展业噱头，由此放松对客户资质的审核，将会吸引大量未来收入不确定的借款人办理贷款。在前期，贷款客户会产生“房子虽贵，但还贷很轻松”的错觉。然而，正因本金还得少，随着期数增加，还款的总利息要比传统贷款高出很多。最后由于需一次性结清，还款人的还款压力骤增，叠加房产价值的不确定性，“气球”破裂的风险难免高企，随之而来的就是银行坏账风险。

实际上，早在2008年、2009年，国内部分商业银行为抢夺房贷客户就推出了“气球贷”“双周供”“天天省”等多款贷款产品，彼时的营销也打出了“为客户省钱”的口号。不过，到了2011年，“气球贷”因涉嫌炒房等问题被监管部门叫停。

当时的“气球贷”模仿了美国的大额尾付贷款，后者的身影闪现于美国2008年金融危机爆发之初。回溯彼时危机的起源，金融机构为鼓励人们购房而推出了此类贷款，包括月供只需偿付利息的贷款，如大额尾付贷款、超长还款期贷款、零首付贷款等，前车之鉴可谓并不久远。

当前，在资产荒影响下，房贷也成为各家银行必争的优质资产，特别是在“5·17”新政明确了房贷利率不设下限后，银行间的竞争已趋向白热化。在低利率环境中，金融产品的创新如何既能找到利润增长点，又能吸引客户目光，无疑考验着银行的综合管理水平。商业银行一定要做好长期的规划和风险的充分披露，避免误导借款人，同时加强借款人的资格审查，尽可能寻求有利于银行和借款人双赢的平衡，维护金融稳定。