五大看点！北京楼市新政做了哪些调整，惠及哪些购房者？
央广网北京6月27日消息（记者门庭婷）期待已久的北京楼市新政终于落地。6月26日，北京多部门联合下发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），主要包括调整首套房最低首付比例降至20%；5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%；公积金贷款最低首付比例降至20%；多孩家庭购买第二套房按首套认定；开展住房“以旧换新”活动……
在业内人士看来，作为首都，北京楼市政策风向标的意义更强，需要结合更多一二线城市“517政策”落地的效果，来制定政策出台的力度和方向。而多个城市政策出台后二手房成交量的反弹，为北京提供了参考，因此此次政策的出台也更为“从容不迫”。
记者了解到，本次政策核心内容主要有五大看点，均从降低购房者入市门槛、降低购房者资金成本、减轻购房者负担等切实问题出发。
看点一：调整商业性个人住房贷款首付比例及利率
《通知》提出，购买首套住房，最低首付款比例为不低于20%，贷款利率为5年期以上3.5%；购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例为35%，贷款利率5年期以上为3.9%，位于五环以外的，最低首付款比例为30%，贷款利率5年期以上为3.7%。
值得关注的是，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外，与4月30日限购政策调整区域范围一致。中指研究院市场研究总监陈文静表示，此举更有利于政策落实和执行。
从首付变动情况来看，以一套300万元的五环外房屋为例，政策前首套、二套首付分别为90万元（30%）、120万元（40%），政策后首套、二套首付则分别降为60万元（20%）、90万元（30%），购房门槛显著降低。
从房贷变动情况看，对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万、还款期限为25年计算，二套利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。
北京链家研究院院长高原分析称，调降首付比例可有效降低购房者入市门槛，激发潜在购房需求，保持房地产市场的整体活力。同时，下调新增房贷利率可降低购房者资金成本，减轻购房者负担。
本次北京住房信贷政策调整后，四大一线城市中，北京、上海、深圳首套和二套最低首付比例降至20%和30%，体现了住房信贷政策的差别化。不过，业内人士也表示，上述三个城市的利率水平最低3.5%，二套3.7%和3.9%或仍有下降的空间。
（一线城市最新房贷政策）
看点二：调整公积金住房贷款最低首付
本次政策中提到，对于申请住房公积金个人住房贷款，购买首套房最低首付款比例为20%；购买二套房的，位于五环以内的，最低首付款比例35%；位于五环以外的，最低首付款比例30%。
陈文静提到，本次首付比例首套下降10个百分点，二套普遍下降10-15个百分点，公积金贷款首付比例与商贷同步调整，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。另一方面，也将大幅降低房贷利率，降低购房者置业成本。
看点三：支持多子女家庭改善性住房需求
与其他城市类似，本次北京政策的调整也向多子女家庭进行了倾斜。政策提到，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
陈文静在接受采访时表示，本次北京优化政策对多孩家庭给予了更多侧重，将促进多孩家庭住房需求释放，带动市场活跃度进一步提升。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成员增加（含父母），购买二套有客观性。购买第二套住房仍属于刚需，执行首套资格，既能降低首付比例，也能降低利率，具有降门槛和降成本兼有的效果。
看点四：购买绿色建筑等可上浮贷款额度
新政提出，对于申请公积金购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元。对于申请公积金购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。
同时，对于申请公积金购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。此外，对最高额度进行了限定，同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
4月8日，北京住房公积金管理中心官网发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》，本次相关政策也是正式落地的体现。
看点五：开展住房“以旧换新”活动
《通知》还提到，北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
根据中指研究院监测数据，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。
在陈文静看来，本次北京明确“指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施，支持购房家庭‘以旧换新’”，属于“中介优先卖”模式，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，畅通一二手链条。
展望后市：楼市7月有望继续升温
“517新政”出台后，各省市陆续跟进本地化政策细则，目前全国大中城市基本已完成响应调整。北京、上海、广州、深圳等一线城市中，北京与上海力度基本齐平。
事实上，在本次政策调整前，北京已经多次发布楼市宽松政策。中原地产研究院统计，从2023年9月开始“小步快走”，北京楼市优化调整已经累计进行了9次。
（2023年9月以来北京楼市发布的相关政策）
“政策小步快走，逐步宽松。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京一直是全国房地产市场最稳定、政策力度最强的城市，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了“房住不炒”。在当下市场供需结构发生变化的情况下，顺应市场对政策进行调整，有利于市场稳定，而当下北京市场，尤其是新房市场迫切需求出台新政，此次北京选择在这一节点落地“517新政”，基本符合预期。
高原认为，本次北京的政策调整与此前的几次调整相比具有力度大、影响范围广的特点，这体现出北京不断优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的决心。从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看，本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪，随着新政策的落地实施，北京房地产市场或将进入新的发展阶段。
从未来市场预期看，张大伟表示，北京实际6月二手房成交量已经接近3月小阳春，但新房调整明显，新政后，二手房成交量在7月有望稳定在1.5万套左右的成交量，新建商品房也会有所企稳。
58安居客研究院院长张波预计，政策出台后，北京五环内二手房的成交量会呈现明显上升的态势，同时五环外的新房热度预计也将不断提升，三季度北上总体复苏的态势会进一步强化，带动更多一二线城市不断走出市场低谷，购房者的信心预计也将会不断增强。
对于市场较为关注的限购问题，陈文静表示：“本次政策中，对北京限购年限并未做出调整，未来依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。”