商品房“以旧换新”，撬动多大市场？
【环球时报报道 记者 丁雅栀 张依依】近日，包括南京、武汉、深圳、无锡、上海等多地密集出台住房“以旧换新”政策。根据中指研究院监测数据，截至5月13日，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”。住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民“卖旧换新”。上述模式可有效缩短旧房出售周期，激活市场改善需求。随着改善性住房需求成为房地产市场重要支撑，商品住房如何“以旧换新”引发市场持续关注。
三种“换新”模式
“我们公司已经参与了深圳市购房‘以旧换新’相关活动，购房者能够获得优惠的幅度取决于计划购置新房的面积。”5月16日，《环球时报》记者致电深圳一家房地产开发企业，该企业参与了深圳市房地产协会、中介协会联合开展的换“馨”家活动。一名工作人员回复如上，她还在电话中表示，如果购房者能够亲临现场了解选购，还可以获得更大力度的优惠。
当前，旨在缩短旧房出售周期、激活市场改善需求的商品住房“以旧换新”活动正在全国多地开展。《环球时报》记者了解到，当前部分城市推出的商品房“以旧换新”可分为三种模式。一为“补贴模式”，即鼓励购房者出售自有住房，房屋售出后如在规定期限内买房，就可享受一定比例的补贴。盐城、苏州、沈阳等地区当前均在推动这种以购房补贴形式鼓励购房者换房的模式。
第二种是“换新购”模式，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由开发商委托的房地产经纪机构协助出售旧房。若旧房在一定期限内售出，就可按流程购买新房，若旧房未售出，则退还新房认购金。如宁波、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，以及本报记者采访了解的深圳换“馨”家换房鼓励政策等。
第三种是“收旧换新”模式，由房企牵头开展，收购居民手中存量房产。换房人可使用卖房所得资金来购买指定的新建商品住房。2023年11月，江苏省太仓市最先试水国资收购，购房者可将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。随后多个城市跟进，武汉、郑州、深圳、南京多地均有相关政策推出。
《环球时报》记者了解到，在推行“以旧换新”过程中，不少城市并不局限于单一模式，存在多种形式融合的情况。其中，上述第三种由房企牵头开展的“收旧换新”模式最受关注。
有效释放需求
多方助力推动商品房“以旧换新”，能够在多大程度上盘活市场？《环球时报》记者在调查中了解到，不同模式的效果差异较大。中指研究院市场研究总监陈文静告诉《环球时报》记者，以“补贴模式”和“换新购”模式为例，在当前供大于求的“买方市场”环境下，效果较为有限。当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，“以旧换新”购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。
相较之下，由房企直接下场的“收旧换新”模式承载了市场更大期待。公开数据显示，南京自4月27日推出“以旧换新”政策后，截至5月8日，意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。无锡4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。郑州的收购主体城发集团反馈称，试点首日就有64组存量房源通过初审，预计将释放100万平方米新房购置需求。
“从客户的角度来看，如果二手房收购的价格相对合适，匹配消费者的心理价位，并且指定的新房符合消费者的购房需求，那么对于新房需求的释放有一定的促进作用。”一家国资房企负责人蒋君告诉《环球时报》记者。
被收购的旧房将如何处置？多位行业人士告诉《环球时报》记者，由企业对外交易给个体购房者或用作保障性租赁住房都是可行性选项。5月15日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，称将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
对此易居研究院研究总监严跃进认为，此类收购的操作，说明国家队入手，是对中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的落实。他告诉《环球时报》记者，除了将二手房作为保障性住房出租，房企还可以考虑其他盘活资产的方式。如与中介公司合作，利用中介公司的资源和客户基础来销售二手房，扩大销售范围，减少房企自身的时间和资源投入等。
收益与风险的平衡
蒋君在采访中告诉《环球时报》记者，房企通过“以旧换新”模式可以快速完成保障性住房供应目标，盘活二手住房市场，同时业主也能够释放改善性住房需求，降低置换过程中的机会成本。但是实施“以旧换新”房企也需要综合考虑资金来源、改造成本、运营收益、资产盘活方式以及市场风险等多个因素，并根据客户的实际情况来决定是否采用这种模式。
“收购二手房资金投入大且回收周期长。企业需要考虑收购资金的来源，包括是否能从银行获得专项贷款，或从政府获得补贴等。同时，收购的二手房在出租前可能需要进行改造和整理，这将产生额外支出。企业还需评估出租的现金流和收益是否能够覆盖运营成本并实现盈利。”蒋君告诉记者，为了盘活资产，企业可能会考虑将收购的二手房进行抵押以获得再贷款，从而获得额外的现金流。但在相关过程中仍需要关注房价波动、资产贬值以及未来运营能力和出租收益之间的平衡。
陈文静认为，地方平台公司旧房收购模式目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的；同时，多数城市旧房收购数量较少，不足以大规模释放置换需求。此外，居民就业、收入预期以及现行的观望情绪也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。
陈文静表示，当前不少城市“以旧换新”政策仍有优化空间，如简化或合并多个流程，减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立房源库等。预计未来在政策端，交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。