公募REITs常态化发行主线逐步确立 2023年有望借“上新”加速构建多层次市场
本报记者 昌校宇
上交所官网12月29日披露信息显示，3只基础设施公募REITs同日申报，其中两只为新能源项目，这也是首批申报的新能源REITs项目。
回顾2022年，公募REITs在宏观政策框架中的重要性逐步提升，并取得累累硕果——REITs规则制度逐渐完善，形成可持续发展的路径基础；市场规模稳步扩大，资产类型持续丰富；整体表现稳中有进，已发行产品走势良好；长期投资价值获投资者认可，11只产品实现平稳解禁。
多家参与REITs项目的机构表示，预计2023年REITs新发规模实现翻倍，新能源等新品类项目整装待发；监管部门或将针对产业园、高速公路等成熟基础设施资产制定专项规则；适时推出相关投资REITs的产品或成构建多层次REITs市场重要抓手之一。
制度规则逐渐完善
扩募进入实施阶段
2022年，我国REITs制度规则逐步完善，已形成可持续发展的路径基础。
税收、保障性租赁住房及扩募制度规则陆续推出。1月底发布的REITs试点税收政策，通过减轻资产重组和设立阶段的税收鼓励REITs发行；5月份出台的盘活存量资产的文件明确了REITs作为盘活资产重要工具的地位，同月发布的规范保租房REITs业务的文件推动保租房REITs顺利落地，使3只保租房REITs快速获批通过并在8月31日实现上市；7月份合理简化REITs扩募项目申报要求明确，5只REITs率先于9月底披露扩募公告，扩募发行进入实施阶段。
常态化发行成为2022年政策推进主线。8月底，监管部门表态制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，REITs发审速度得到明显提升；11月份，监管部门再提出将重点从五方面入手继续推动REITs常态化发行十条措施落地。
得益于政策呵护，REITs市场规模稳步扩大、底层资产持续丰富，两者的充分“互动”在产品发行、扩募推进等过程中清晰呈现。
据东方财富Choice数据显示，截至2022年12月29日，上市公募REITs已达24只，发行规模合计783.61亿元。其中，2022年新上市REITs为13只，发行规模合计419.48亿元，底层资产类型除高速公路、产业园区等，还新增了保障性租赁住房、清洁能源两类基础设施。
另有部分REITs项目“已在路上”。目前，已有1单项目通过证监会审批，4单项目在排队审核。同时，据国家发展改革委8月份新闻发布会内容，国家发改委对REITs意向项目加强辅导，培育潜在市场，处于辅导期的项目超过80个。
在REITs常态化发行的同时，首批扩募项目也张弓待发，申报状态已于12月7日更新。
博时基金旗下博时蛇口产园REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目，公司相关业务负责人介绍，“扩募资产纳入博时蛇口产园REIT后，仍委托招商局集团下属专业运管公司管理，扩募资金用于再建设，以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，构建具有国际影响力的新兴产业集群，创建粤港澳大湾区科研经济发展新范例。”
同样申请旗下REITs产品扩募的中金基金，其副总经理李耀光表示，扩募是REITs发挥资本平台作用形成资本闭环的重要组成部分，将赋予资产上市平台持续的成长空间和经营活力，打造品牌效应。通过REITs扩募，可实现原始权益人体系内资产“融-投-管-上市”全周期的健康发展；未来亦有可能通过REITs平台实现不动产私募基金退出、向市场化第三方收购成熟优质资产，为投资者提供更为风险分散、运营稳健的资产组合。
另有部分机构也高度重视扩募路径。中航基金正在积极挖掘扩募资产，公司不动产投资部人员向《证券日报》记者介绍，“已开展扩募前期准备工作，待方案成熟将申报至监管部门。”
东吴基金公募REITs总部副总经理李军告诉《证券日报》记者，“在扩募方面，正综合发行人的计划与东吴基金整体部署稳步推进中，2023年可能会有积极进展。”
“借鉴国际成熟REITs市场经验，扩募驱动已上市REITs规模及业绩双增，同时可通过分散底层资产集中度而降低收益波动风险。”中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为，受限于目前市场化购买扩募资产的渠道未被放开，REITs可扩募资产基本依赖于其原始权益人及相关主体的已有储备。目前已上市的REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头，其积累数年的资产储备也将为未来REITs的扩募增长打开合理想象空间。
整体表现稳中有进
11只产品平稳解禁
2022年，REITs整体表现稳中有进，已发行产品二级市场走势良好。
李耀光表示，REITs市场展现与权益、债券市场相关性较低的特点，在2022年震荡行情中整体表现良好。虽然疫情多点散发对REITs底层资产业绩扰动仍存，但整体经营仍呈一定韧性，REITs的稳健分红属性使其作为资产配置标的具有较强投资价值。
二级市场方面，中信证券首席经济学家明明介绍，根据中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数，2022年1月4日至12月27日，REITs价格指数和全收益指数均跑赢万得全A，但跑输中债综合财富指数，REITs指数的收益波动率则介于股指和债指之间。若拉长时间维度来看，2021年9月30日至2022年12月27日，REITs的二级市场价格变动和分红分别为投资者带来4.68%和5.96%收益，其高分红特征较为明显。
多家参与REITs项目的机构表示，其管理的项目运营数据和二级市场表现均符合预期，催化各类投资者参与热情升温。
李军介绍，“东吴苏园产业REIT项目整体运营稳健，园区出租率稳中有升，呈现良好发展势头。”
中航基金不动产投资部人员表示，中航首钢绿能REIT运行稳健，即便受疫情影响，项目各项经营指标仍超预期，且吸引越来越多的投资者参与投资。
中金基金今年新增管理中金厦门安居REIT和中金安徽交控REIT两只产品，李耀光介绍，“相比2021年，2022年REITs产品发行获得各类投资者的关注度和认可度进一步攀升。两只新发项目战略配售获得产业投资者、保险机构、私募资管产品及银行理财产品的积极参与，公众投资者也踊跃认购。”
上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平认为，已上市REITs项目经营稳健，且部分上市较长的产品还进行多次分红，净现金流分派率符合政策层面要求；同时，REITs整体流动性表现较好，超出市场预期。
REITs长期投资价值获得投资者认可，11只产品实现战略配售份额平稳解禁。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆告诉《证券日报》记者，流通份额的增加有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，且具有长期配置需求的投资者继续持有意向相对较强，为二级市场价格的稳定提供较强支撑。
新能源项目
有望2023年上市
常态化发行有望延续。国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰近日公开表示，希望到明年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。
李军介绍，近期，监管部门与市场做了一定沟通，预计后续会针对产业园、高速公路等成熟基础设施资产制定专项规则。
竺劲预计，“2023年REITs新发规模预计实现翻倍，产业园区、保租房及能源类REITs数量将合计占新上市产品的比重过半。”
2023年，REITs底层资产类型有望进一步拓宽。证监会副主席李超近日表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
根据目前已发布公司公告及招标公告的REITs拟申报项目，竺劲预计，“我国REITs资产类型将扩充并丰富，风电、水电及光伏等新能源基础设施项目有望于2023年上市。”
在李耀光看来，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中提到的行业范围中，市政基础设施、新型基础设施、清洁能源等领域在2023年有望实现进一步突破。同时，监管部门明确鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，预计民营企业将在2023年实现更多REITs项目落地。
部分机构已积极筹备新品类REITs项目。李军介绍，东吴基金正积极推动轨道交通、供水等REITs项目的申报。
“2023年将有更多领域、更广区域的产品面市。”中航基金不动产投资部人员表示，公司在积极探索新能源、文化旅游等新领域项目的可行性。
上交所党委副书记、总经理蔡建春此前表示，“为尽快拓宽市场的广度和深度，应当加快建立多层次的REITs市场”。
探索建立多层次REITs市场将是今后一个时期加快推动REITs市场高质量发展的重要方面之一。李耀光认为，“以REITs作为标的的投资产品有望丰富。中证REITs指数已于12月15日面世，适时推出相关投资REITs的产品或成构建多层次REITs市场重要抓手之一。”