房地产板块大涨！基金经理策略分化：丘栋荣精准布局，董理提前减仓
今年以来，房地产重磅政策不断，多地限购松绑、推行商品住房“以旧换新”活动、优化首套房认定标准......特别在5月17日，央行更是“四箭齐发”，进一步降低购房者置业成本。
具体而言，一是设立3000亿元保障性住房再贷款；二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，首套房和二套房贷款利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化；四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后，五年期以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
且在这之后，包括北上广深等一线城市在内的多地住房公积金中心宣布下调公积金贷款利率。在种种政策推动影响下，地产板块中，截至5月20日，我爱我家近10个交易日股价增长55.83%，特发服务同期上升46.59%，此外空港股份、世联行、荣盛发展、城投控股股价分别提升35.09%、32.43%、33.54%、34.44%。
对此，中银证券研报指出，目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。当下主要逻辑为“定调转向+供需政策宽松加码+外资进场+房企现金流压力及存货风险减轻预期”，预计短期内地产板块行情仍会延续，但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。
反映到公募基金上，5月7日至5月20日10个交易日内，华夏中证全指房地产ETF净值增长达14.68%，相比年初至5月20日回报为4.22%，跟踪标的为中证全指房地产指数。该指数同期增长15.04%，截至5月20日，前十大权重股依次为保利发展、万科A、招商蛇口、海南机场、金地集团、华侨城A、张江高科、华发股份、滨江集团及新城控股。
此外，近10个交易日，银华中证内地地产主题ETF、南方中证房地产ETF净值增长率分别为17.2%、14.7%，对应年内增长3.36%、1.5%。当然，也有基金经理已提前布局房地产行业。
Wind数据显示，今年一季度公募基金持仓市值TOP5的地产股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，与去年四季度一致。持仓市值TOP5的地产股占板块持仓总市值的比重约34%，环比下降5pct，连续六个季度下降。
以排在第一位的保利发展为例，丘栋荣管理的中庚小盘价值股票在今年一季度对其进行大幅度加仓，即从去年末的16.57万股至一季度末增加到2934.88万股，而保利发展在一季度报中成为第3大重仓股，而在去年只排在第129位。
值得一提的是，在房地产投资逻辑方面，丘栋荣在一季度报中提到，首先是量至底而价寻底。新房销量已接近自然需求底部，房价跌幅大但未演化成金融风险。其次是政策转向激发有效需求，未来优质供给有缺口。最后是优质房产估值水平基底，定价包含了房价较大跌幅的考量，优质房企的投资回报潜力大。
相较于丘栋荣加仓的操作，据保利发展披露的信息，兴全趋势投资混合(LOF)早在2021年一季度位列前十大流通股东行列，直至去年末都没有退出。其中，2021年前三季度，兴全趋势投资混合(LOF)持股数量保持在1.27亿股，到了当年末增持至1.81亿股最高点。2023年，该基金持股数量维持在1.27亿股上下浮动。不过，与2021年保利发展股价处在高位不同，这家上市公司股价走势整体呈现走低的趋势。到了2024年一季度，保利发展前十大流通股东名单中就未再见到兴全趋势投资混合(LOF)。兴全趋势投资混合(LOF)今年一季度报显示，其持有保利发展1.09亿股，相比去年末的1.28亿股减持14.84%。
资料显示，兴全趋势投资混合(LOF)曾由童兰、董理以及明星基金经理谢治宇共同管理，2023年童兰、谢治宇相继离任，该只基金仅剩董理负责。目前，董理在管产品规模达192.02亿元，至于其是否赶上了本轮房地产板块涨势，仍需看之后兴全趋势投资混合(LOF)披露的二季度报。