上海率先优化公积金“首套房”标准业内：其他一线城市或跟进

2023-10-19 16:20 由新京报发表于 #房产

10月17日，上海市住房公积金管理委员会发布《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》（下称《通知》），明确了公积金个人住房贷款对首套住房的认定。

其中，缴存职工家庭名下在上海无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

这也是上海在商业银行贷款落实“认房不认贷”政策基础上，在公积金贷款政策方面做出相应的调整。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“一线城市中上海率先落地公积金政策首套房认定政策，预期其他一线城市后续也会同步跟进。”

上海明确公积金首套房认定标准，不完全等同于“认房不认贷”

《通知》规定，缴存职工家庭名下在上海无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

而缴存职工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型认定条件，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

此次《通知》也明确规定了“关于不予贷款的情形”，包括在全国有未结清的住房公积金个人住房贷款以及在全国有两次及以上住房公积金个人住房贷款记录。同时，停止向购买第二套非改善型住房、第三套及以上住房的缴存职工家庭发放贷款的政策维持不变。

事实上，在9月1日，上海执行“认房不认贷”后，公积金配套政策未出台，不少购房者反映，用过一次公积金贷款且再贷款时名下无房无贷的情况，在使用公积金贷款时仍然属于二套改善型住房。

对此，张宏伟认为：“上海公积金首套认定标准的调整，是‘认房不认贷’购房政策的同步配套措施，在执行环节让符合首套房的购房群体享受更多的公积金贷款优惠，也为首套购房群体节约购房成本。”

需要指出的是，上海公积金政策虽然为“认房不认贷”的配套政策，但是与商业贷款的“认房不认贷”还是有差异的。此前的9月1日，上海出台《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

而此次公积金贷款对首套房的认定标准中，除了满足在上海无房外还需要满足未使用过住房公积金贷款或者已经结清的条件，即在上海无房但是公积金贷款未结清的情况不符合认定标准。

上海中原地产资深分析师卢文曦：“从以往来看，公积金和商业贷款调控的方向是一致的，所以此次公积金政策调整也在意料之中。在9月1日‘认房不认贷’出台后，时隔一个半月公积金配套政策出台，也是对市场的第二次刺激。”

进一步鼓励改善需求入市，业内预计其他一线城市将跟进

9月1日，上海“认房不认贷”新政出台后，对改善型置业的推动是立竿见影的。“一部分买家加快入市步伐，后续受到供应节奏和买卖双方心态变化等因素影响有不同的起伏。”卢文曦表示，整体来看，新政出台后首月，新房市场反应比二手房强烈，尤其是总价在500万-700万元的首次改善产品，带看量、下定量等提升最明显。从单价来看，3万-6万元/平方米的首次改善产品是成交主力。

据克而瑞研究中心统计数据显示，9月，上海商品住宅成交面积72万平方米，环比上涨15%，同比下跌43%。同时，上海二手房挂牌量攀高，9月单月成交量超过1.7万套，越过1.5万套的“荣枯线”。

但是，此次“认房不认贷”新政对上海楼市的带动效应正在减弱。比如，上海中原地产浦东森兰门店的店董宋沪雄表示：“新政刚出来首周，我们门店就成交了3套二手房，相当于以往两个月加起来的成交套数。但是，首周过后，带看量和成交量又下来了，说明买卖双方的博弈还在。”

卢文曦也向记者表示：“新政的效应在逐步减弱，很多楼盘的来访量也都恢复到了政策前的水平，也就是说，在短期的政策脉冲后，后续人们对市场信心还是不足，需要进一步刺激。”

张宏伟表示：“按近期上海一、二手房市场情况来看，置换类需求在上海增加，但是，置换类的卖旧买新需求受制于卖旧这一环节，买旧的接盘购房群体往往属于首套刚需，这类人受收入影响比较大。如今，‘认房不认贷’的配套政策——住房公积金首套房认定也进行了同步调整，有助于减轻购置首套房这类群体的还贷压力，这类群体入市也有利于进一步带动置换类改善需求的活跃。”

中指研究院上海高级分析师陈炬兰预计：“继多个二线城市在公积金方面实行‘认房不认贷’的配套政策后，上海作为首个实行的一线城市，预计将对改善或置换客户起一定积极作用，预期未来将有更多城市跟进。”

新京报记者徐倩