成交激增后回归平静 10月北京二手房网签量环比下降25%
在经历“认房不认贷”带动的需求快速释放、成交激增之后，进入10月份，北京二手房市场恢复平静，整体有所降温。根据北京住建委官网数据统计，10月北京二手住宅网签10653套，同比下降5.0%、环比下降25.3%。目前买方的观望情绪明显增加，对于想要快速卖房的业主来说，不得不在成交时作出更多的价格让步。
在此背景下，业内人士预测，随着市场上降价房源越来越多，再叠加政策利好预期，未来几个月北京二手房市场有望迎来筑底回升。
业主心态转变，价格低于市场价也愿意出售
9月底，业主吴阳（化名）将其名下位于顺义的一套房源挂牌出售，其挂牌价为259万元，与购房者约见面时，购房者愿意给出250万元，但彼时因9月份“认房不认贷”政策刚出，吴阳对市场的预期较高，坚持维持在254万，最终双方因4万元的价差而未能谈拢。然而，进入10月份，北京二手房市场活跃度有所下滑，眼看着前去看房的购房者有所减少，过完“十一”假期后，吴阳便与中介机构联系，并表示，该套房源250万就可以出售。
不过，当中介经纪人再次联系原来的购房者时，对方表示，250万的价格太高，若240万元还可以考虑一下。出乎经纪人意料的是，吴阳接受了这一价格。不过，随后购房者的心态又发生了变化，觉得当前市场环境适合“捡漏”，还要再等等，认为到年底价格可能会更低。直至目前，该购房者还在继续观望，而吴阳的房子也尚未售出。
这是近期金色时光顺义区东兴店的店长焦立平接触的一个案例。在他看来，目前类似的案例并非少数，购房者的心态发生了很大变化，“现在一部分客户有购房想法，但就不出来看房。之前我们带看，是看完房之后跟业主回馈价格，现在的客户是先问房子价格，价格合适才会去看房，比如一套房标价200万，180万能卖才去看。如果不能卖，连房都不去看。”
这样的情况并非少数。10月，随着存量房挂牌量的增加，不少业主的心态有了很大转变，如果价格合适或稍低于市场价也都愿意出售。据21世纪不动产西北旺城铁店的店经理杨威介绍，其门店服务的小区中，有一套位于一层的两居室，户型是周边小区在售房源中最好的，自住且装修不错，“满五唯一”，可以贷款，其他权益也未占用。年初时，有购房者愿意以700万买入，但业主没有同意，近期业主在别处看到合适房子，着急换房出售，眼看着降了几次价均无人问津，业主便将价格降至600万，随之吸引了好几组客户，最后该房源以低于600万成交，条件是一次性付款。
“目前市场环境下，不是没有成交，而是以价换量，还是有很多购房者的，且多数购房者手握资金，就等着自认为价格‘合适’的房子再出手。”杨威如是说。
万柳区域也有类似案例。据北京中原万柳战区蜂鸟家园分行店长霍叶东介绍，前两天，光大花园有一套93平方米左右两居室出售，市场价1400万-1450万元，业主由于急售，出价为1300万元。出乎经纪人意料的是，由于看房人并不多，业主表示1110万元就可出售，之后虽也有其他购房者愿意加20万买入，但业主担心对方不诚心出手，同时也担心愿出价1110万元的购房者犹豫，所以直接就出售了。“这套房子是该小区在售房源中条件最好的，其他两居室，面积比它小、楼层和户型比它差的，价格都要1300万元左右，这房一卖，其他房子就很难卖了。”霍叶东说。
10月成交房源议价空间环比扩大1.66%
从区域市场来看，新京报记者获悉，在经历9月“认房不认贷”带动的需求快速释放、成交激增之后，进入10月份，北京多个区域的二手房市场均有所降温。
海淀西山区域方面，据北京中原西山战区西山美墅馆豪宅分行店长陈丽枝介绍，10月上半月西山区域带看量整体不错，但下半月带看量下降明显，降价房增多。购房人出手速度放缓，性价比高、价格便宜的房子更容易成交。10月成交基本集中在上半月，且成交的几套房子都是业主主动降价的，下半月也有几套性价比高的房子，但购房者热情下降，因此成交量有所下滑。
万柳区域方面，霍叶东指出，10月份咨询量下跌明显，带看量也一样。业主普遍同意降价，但客户心理预期进一步降低，目前成交的房子普遍降幅10%起，且有加重的趋势。购房人节奏普遍放缓，除非“捡漏房”出现。
世纪城区域也不例外，据北京中原经纪人介绍，目前成交节奏较为松弛，购房人持币慎入是当前的特点。房东仍然有议价空间可释放，此外，成交周期变长是常态。
对于海淀西北旺商圈，杨威指出，10月份咨询量和带看量相比9月份刚出“认房不认贷”政策时明显减少，目前二手房市场呈现“阴跌”状态。购房人多处于观望状态、节奏偏缓，不过有价格“合适”的房子也会出手。业主端想快速成交，还需要以降价换成交。
宣武门商圈方面，据21世纪不动产富卓花园店的店东刘向荣介绍，近几个月购房者的心态平稳，即便看好了中意的小区和房子，也表示再等等。目前签约的购房人都是极个别着急给孩子落户转学或改善换房的客户，而业主方面售房心理较为迫切。
实际上，在经历了新政初期市场需求的快速释放之后，进入10月之后，买方的观望情绪明显增加。对于想要快速卖房的业主来说，不得不在成交时作出更多的价格让步。根据麦田房产数据统计，10月份成交房源议价空间和9月相比扩大1.66个百分点，创下年内新高，新政出台一个月后，买方又重新占据议价主动。
成交放缓，10月二手住宅网签量10653套
从整体成交量来看，根据北京市住建委官网数据显示，2023年10月，北京市二手住宅网签量为10653套，同比下降5.0%，环比降幅达到25.3%。对此，在业内人士看来，网签量下降有两方面原因：一是受国庆假期影响，10月工作日数量显著少于正常月份，导致部分网签延后；二是成交节奏逐步回归常态，实际成交量较9月份有所减少。
价格方面，根据麦田房产数据统计，10月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和9月相比下降0.2%。虽然挂牌价波动不明显，但从实际的成交价来看，很多区域的二手房成交价较今年二三月份已有明显下滑。
和挂牌价微降相比，一个更明显的趋势是下调挂牌价的房源比例明显增加，10月份调整挂牌价的房源中，调低挂牌价的房源占比较9月增加11个百分点，随着市场成交放缓，越来越多的业主想通过调低挂牌价的方式增加房源竞争力，加快成交。
业内人士指出，10月二手住房成交均价进一步下行，其原因主要有两方面：一是结构性因素依然不可忽视，10月东城、西城、海淀等中心城区成交占比明显下降，进而导致全市成交均价出现结构性下降；二是住房市场供需关系发生阶段性转变，买方观望情绪上升，卖方预期持续回落，在此背景下，部分急售房源不得不降价出售，导致多数城区成交均价均有不同程度下行。
值得一提的是，10月北京二手房挂牌量创下新高，但增速有所放缓。根据麦田房产数据统计，10月二手房挂牌量和9月相比增加3%，不过，10月第四周挂牌量和第三周相比甚至有所回落。这表明由置换需求引发的二手房挂牌量增加趋势开始减弱。当前二手房挂牌量仍处于历史高位，对于购房者来说，在买房时可以比年初有更多的选择空间。
未来几月二手房市场有望迎来筑底回升
值得一提的是，10月31日，北京市住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，业内人士指出，新的认定标准将惠及部分本市无房但有商业贷款记录的新市民和改善置换家庭，是9月份“认房不认贷”政策的有效补充，对房地产市场的健康平稳发展具有积极意义。
在此背景下，展望11月二手房市场，不少经纪人表示，整体的市场节奏预计会偏缓，趋于买方市场，购房者大多还是持观望状态，业主想要成交，还需要在价格方面有所让步。但整体来看，预计11月市场会与10月持平或略好一些。
麦田房产分析指出，因为成交放缓导致置换链条不畅，“认房不认贷”产生的大量置换需求得不到释放，进一步加重了市场的观望情绪。随着市场上降价房源越来越多，再叠加政策利好预期，未来几个月北京二手房市场有望迎来筑底回升。
新京报记者 张晓兰