实探北京二手房市场：挂牌量下降议价空间缩小 春节后迎来小阳春？
本报记者 谢岚
见习记者 陈潇
“去年12月份购房政策优化之后，客户的心态有了一些变化，成交意愿增强。”一位房地产经纪人向《证券日报》记者表示，目前北京二手房成交量总体平稳，相比去年年中好了很多。
2023年12月14日，北京购房政策迎来较大调整优化，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%，降低了居民购房门槛及成本。
据中指研究院数据，在2023年12月份楼市新政发布后的半个月里，北京二手房成交7557套，日均成交444套，较新政发布前当月的日均成交套数增长23.5%。步入2024年，根据北京市住建委官网数据统计，截至1月30日，1月份北京二手房网签11692套，和去年1月份同期相比上涨53.4%，环比上月有所回落。
市场活跃度提升
中原地产研究院统计数据显示，2023年12月份单月，北京二手房网签12963套，2023年全年成交量为15.54万套，超过了2022年全年的14.1万套。
“2023年12月份，北京二手房网签量较2023年11月份有所增长，此前的10月份仅成交1万套出头。可以看到，去年四季度北京二手房市场成交量逐渐回升。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，这也显示出市场信心有一定程度的恢复。
值得一提的是，进入2024年1月份之后，北京二手房挂牌量有所下降，根据麦田房产统计数据，1月份北京二手房挂牌量和去年12月份相比下降2.5%。
“新增挂牌房源经历了去年9月份至10月份的高速增长之后，近几个月有所下滑。”麦田房产方面向《证券日报》记者表示，其中有两大原因，一是新政后部分业主选择下架房源观望市场走势；二是大部分置换群体选择先卖后买，“卖一买一”加速了房源的去化。
丰台区链家地产一位经纪人向《证券日报》记者表示，新政发布后，有很多顾客咨询，“着急卖的和着急买的”基本都已经成交了，所以现在市场上没有太多低价房源。
“目前交易量是稳定的，基本每月成交一万两千套左右。一般来说，成交量趋稳可以带动价格回稳，所以短期内二手房价格大概率保持稳定。”一位从业经验丰富的房产经纪人向《证券日报》记者表示。
中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，新政前，市场普遍存在一定压力，特别是12月上半月出现了明显的价格调整，新政出台改变了局面。“预计1月份成交量有望达到1.2万套至1.3万套，2月份一定程度上会受到春节影响，3月份则有望迎来传统的小阳春行情，单月成交量有望超过1.5万套。”
议价空间缩小
麦田房产数据统计显示，2024年1月份二手房议价空间和2023年12月份相比，缩小0.2个百分点，买方在议价上的强势地位有所削弱。但今年1月份的议价空间在最近一年中仍然处于高位，仅次于去年12月份。
“买方在当下市场中议价优势明显，二手房市场延续了上个月‘以价换量’的态势，但随着高性价比房源的持续消化，部分房东的心理预期短期触底，价格进一步下探的空间有限。”麦田房产一位经纪人向《证券日报》记者表示。
前述丰台区链家地产经纪人亦向《证券日报》记者表示，业主在议价时普遍愿意进行一定让步，但性价比高的房源并不乏买家，主要是中低端房源容易出现滞销现象。
值得一提的是，随着2024年1月1日起，北京新普宅标准正式执行，大量的非普通住宅变为普通住宅，进一步减轻了购房人的税费负担，再加上一些购房者担心年后房价走高，今年1月份，部分购房者加快了看房节奏。
“受春节假期的影响，预计2月份二手房网签量会明显回调，二手房市场成交量将在2月下旬逐渐恢复。”麦田房产方面向《证券日报》记者表示，“近期，广州和上海放松限购，北京出台楼市新政的预期也在加强，一旦北京调整现行限购政策，将会对楼市小阳春形成助力。”