上海迎保租房集中入市潮 毕业季将至整体租赁市场怎么走？
随着毕业季的即将到来，“租房”成为一大热点话题。相比于往年，今年上海住房租赁市场的一大特征在于，近期正处于供给集中入市阶段，在有效缓解年轻人的职住分离、长距离通勤问题的同时，也有效促进了上海住宅租金的平稳运行。与此同时，从各大机构化租赁运营企业的反馈来看，近期租金和出租率方面显示趋稳状态。
业内人士建议，保障性租赁住房（简称“保租房”）项目要注意在服务对象、位置和类型等方面做好与长租房、个人出租房的错位发展、有机衔接和相互补充，实现租赁住房行业的整体高质量发展。
现象：
上海保租房市场供给集中入市
随着毕业季的临近，上海住房租赁市场正处于供给集中入市阶段。新京报记者获悉，由上海浦东发展（集团）有限公司负责开发，上海浦发有家房屋租赁有限公司负责运营管理的综合租赁社区浦发有家·唐镇社区于近日投入运营。据悉，该社区占地面积76543平，可提供2732套租赁住宅房屋、1739个机动车停车位。
无独有偶。上海地产集团旗下上海城方租赁住房运营管理有限公司今年有近1万套保租房房源推入市场。其中，下半年将有5个储备项目入市，包括7、8月份即将入市的项目，如世博二、世博三、龙阳项目等。仅世博二项目就有近2000套房源。
“保租房租赁社区大量入市，我们感受到了市场的热度，并未遇冷。今年上半年，我们有将近5000套的保租房入市，还是颇受市场欢迎的。”上海城方租赁住房运营管理有限公司总经理陈远平介绍称。
从ICCRA统计的数据来看，目前上海入市的保租房约21个项目，共约3万间房源，其中，2023年入市项目共16个，共计21910间房。仅一季度上海就有数个大型租赁社区项目开业，如城投宽庭·光华社区（1234间）、浦发有家康涵社区（852间）、屿果公寓·上海松江醉白池店（1800间）等。
58安居客研究院统计显示，目前，上海在“随申办”——“我要租房”应用平台中已面向社会公开供应19个保租房项目，约2.4万套房源向新市民、新青年供应。对于6月即将来临的毕业季，将有效缓解毕业生的租房压力。
实际上，为了缓解新市民、新青年的住房压力，“十四五”期间，上海将新增筹集保租房47万套（间）。项目分布方面兼顾区域平衡及产业需求，各区域均有项目供应，但主要供应分布向人口、产业聚集区倾斜，如浦东、闵行占比较高。尤其是人口及产业集聚板块未来项目供应较多，如周康、三林、朱家角、张江、松江新城、临港新城等，以满足城市发展中的产业人才需求与居住平衡。
58安居客研究院院长张波指出，由于上海前期主要以独立的租赁用地供应建设保租房为主，因此，未来将有多个大型保障性租赁社区类产品入市。随着上海各区域大型保障性租赁社区的供应，将有效缓解年轻人的职住分离，长距离通勤及租金压力。
市场：
毕业季来临，租赁运营机构经营稳中有升
保租房顾名思义是用于保障住房的房源，因而在价格上，保租房租金不会高于周边市场的平均租金。ICCRA住房租赁产业研究院统计显示，在租金水平方面，各重点城市政策均符合国家基本要求，近一半的重点城市对保租房租金“低于同地段同品质市场化租赁住房”的比例进行了规定，基本在80%-95%之间，其中，也有部分城市规定保租房租金水平低于市场租赁指导价的70%。
那么，随着上海大型租赁社区保租房项目的不断入市，是否会对市场化的租赁企业造成一定的影响？
新京报记者从各大机构化租赁运营企业的反馈来看，近期租金和出租率方面均显示出趋稳状态。以龙湖冠寓为例，据悉，5月上海冠寓在租价格、出租率和营收方面均同比提升。
与此同时，魔方相关人士指出，毕业季租房热潮正要开启，目前魔方上海的公寓房源相对紧张，毕业生租房热情也较高，活动收到的反馈也比较正向。另据魔方研究院监测到的上海集中式长租公寓数据，1–5月份租金价格平稳，没有迎来爆发式增长，这和国家整体的“稳租金”战略，以及大量保租房入市都有关系。
巴乐兔研究院统计显示，从租金来看，受毕业季的影响，从5月份至今，有一个小幅度的回升趋势。
我爱我家方面，5月份其上海区域住房租赁交易量环比增长超两成，同比翻倍增长，其中相寓交易量增长也较为明显。整体来看，1-5月我爱我家上海区域住房租赁市场累计交易量也明显高于去年同期。从租金来看，5月份我爱我家上海区域住房租赁市场整租交易中，每套平均租金环比微涨0.9%，同比上涨1.5%。其中，相寓每套平均租金环比上涨1.3%，同比微涨0.6%。随着市场的回升，5月上海区域住房平均租金小幅上扬，租金波动平稳。
此外，根据贝壳研究院数据，5月贝壳平台上海租赁成交量环比增加17.4%，上海成交租金水平85.3元/平方米，贝壳租金指数环比微涨0.8%，同比下跌3.2%。
展望：
6月租金同环比或持续稳中有升
从整体市场挂牌价来看，据诸葛数据研究中心监测数据显示，5月份上海租金挂牌均价为102.3元/平方米/月，环比上涨0.73%，较4月扩大0.52个百分点；同比上涨4.72%，较4月小幅扩大0.09个百分点。
结合上海租赁市场近一年以来的挂牌租金走势分析，58安居客研究院统计显示，疫情防控解除后，由于积压租赁需求的集中释放，市场租金经历了阶段性上涨。今年1月，在春节后返工租赁需求的带动下，上海租赁市场挂牌租金达到阶段性高点。2月后市场回归正常的运行节奏，整体挂牌租金表现相对平稳，每个月环比波动幅度在2%左右，1-5月平均挂牌租金约83.6元/平方米/月，较去年四季度出现小幅回落，基本恢复到去年三季度租金上涨前水平。总体来看，上半年上海租赁市场表现相对平稳。
在此背景下，随着毕业季的正式到来，接下来一段时间，租赁市场是否会进一步回暖？
对此，中指研究院研究副总监徐跃进分析指出，6-8月是租赁行业传统旺季，在高校毕业季及中小学开学季等因素影响下，上海租赁市场需求规模有望提升，对租金走势也将形成支撑。但与此同时，保租房项目的大量入市，将可能对租金产生平抑作用，整体租金走势预计仍将以稳为主。
我爱我家研究院分析认为，6月租赁市场进入毕业旺季，上海住房租赁市场保持较高热度，预计交易量较5月将有所增长。由于去年6月市场抑制需求集中释放，交易量偏高，所以今年6月交易量或不及去年同期，租金同环比或持续稳中有升，总体仍将保持平稳。
张波表示，结合上海租赁市场近一年以来的租赁需求热度变化来看，市场需求热度通常在2月春节前后，以及毕业季前后有集中性爆发的现象。今年我国高校毕业生将达到1158万人，预计6月随着上海毕业生陆续进入职场，租赁需求热度将回升。
建议：
保租房、长租房、个人出租房相互补充
问题在于，随着上海大型租赁社区保租房项目的不断入市，租赁市场将呈现怎样的发展格局？
对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，保租房供给增长的趋势，还将持续一段时间。随着各区域大型社区的陆续开业，预计未来上海个人房源的租金水平会进一步走低，但大型租赁社区的租金会逐步趋于稳定，租住生活方式会逐步形成。
徐跃进指出，保租房项目租金及涨幅均受政府调控，租金普遍低于周边同品质租赁项目，随着保租房项目入市，将有效促进上海住宅租金的平稳运行，防止租金出现快速大幅上涨的情况。此外，随着大量保租房项目进入市场，市场化的长租公寓项目或将更加聚焦中高端租赁需求，租赁市场产品供应将更加多元化。随着租赁住房供给增加，将有利于推动租赁市场的良性竞争，推动租赁行业健康稳定发展。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，保租房规模化、社区化发展，对于引领租房市场更加规范发展和更好接入政策资源、提升租赁人群的租赁居住感受度、在社会形成租赁居住文化和切实推进“租购并举”，都有会很好的提升作用。
陈杰进一步指出，保租房项目要安排好时间、区域和市场的入市节奏，注意在服务对象、位置和类型等方面做好与长租房、个人出租房的错位发展、有机衔接和相互补充，实现租赁住房行业的整体高质量发展。
新京报记者 张晓兰