上海松绑限购满月：外环外新房成交增长，豪宅集中入市提升热度
界面新闻记者 |王婷婷
受春节假期影响以及供应量减少，今年2月上海楼市表现平淡，远不及去年同期。
整体来看，2月上海新房成交量环比大幅下降，但由于1月底放开外环外单身限购，期间外环外成交占比76%，较1月份增加了9个百分点。
“量减价增”贯穿2月上海新房市场。据上海链家研究院3月4日公布的数据显示，2月份上海全市共成交新建商品房1347套，环比下降64%，同比下降74%；成交金额110亿元，环比下降62%，同比下降69%。
此外，2月份成交的套均总价为816万元/套，环比增长7%，同比增长20%；成交均价66957元/平方米，环比增长1%，同比增长7%。
上海链家数据统计，2024年前2月，上海全市累计成交金额400亿元，同比下降62%，成交套数5133套，同比下降62%，套均总价779万元/套，同比增长1%，成交均价66535元/平方米，同比下降6%。
分环线来看，2月份外郊环间成交807套，占全市总成交量的54%，较1月份增加9个百分点；郊环以外成交占比21%，和1月份持平。
分区域来看，2月份成交量前三区域为浦东、松江和嘉定，分别成交443、154、144套，均价为64008元/平方米、55013元/平方米和41896元/平方米。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，从节后外环外部分楼盘的看房热度来看，依然有所增加，政策有望促使符合条件的购房者积极入市。
从成交均价来看，2月份中外环间均价同比下跌，其余环线均价同比上涨。2024年前2月，郊环以外均价同比下跌，其余环线上涨。
供应方面，2月份上海新增供应1171套，环比下降64%，同比下降66%；新增供应金额73亿，环比下降70%，同比下降68%。
2月份新增供应金额73亿，环比下降70%，同比下降68%；新增供应1171套，环比下降64%，同比下降66%；供应均价58851元/平方米，环比下降10%，同比下降5%；套均总价627万元/套，环比下降16%，同比下降5%；
从前两个月来看，供应总量也在减少。上海链家数据统计，2024年前2月，全市供应套数为4427套，同比下降40%；累计供应金额317亿元，同比下降43%。
具体看2月份，供应量主要在上海外郊环间，占比79%。从前2月的供应来看，外郊环间供应占比51%，郊环以外供应占比16%；中外环间供应占比增加，达到31%。
受供应结构影响，今年前2月110-200平方米的成交占比增加较为显著，占比达到33%，较去年增加了10个百分点。110平方米以下的占比下降，占比63%，较去年减少了9个百分点。
另外，从总价段来看，400万-600万元的占比下降较为显著，占比23%，较去年减少了18个百分点，而600万元以上的占比增加了13个百分点。这说明，市场正向中高端方向走。
上海一新房销售经理告诉界面新闻，从这几个月市场表现来看，上海刚需低总价段的新房项目已经接近饱和，但并没有新增客源，因此放开外环外单身限购后，购买力依旧难以大幅提升。加之预期不足，观望情绪很浓。
内环优质项目依然畅销。以二批次新房中最受关注的绿城·外滩兰庭为例，截至3月4日，项目认购结束，166套房源共有450组认购，认购率约271%，触发积分制。
“3月3日第三批次新房集中供应入市，均价超过10万元/平方米的项目有6个，占比高达32%。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，有3个项目均价超过17万元/平方米，属于近几年来首次集中推出的豪宅项目，有望进一步提升市场的关注度和热度。
今年2月份，上海迎来近年来二手房月度成交低点。
据网上房地产的网签数据，上海2月二手房网签成交合计6596套，对比1月份的成交14303套减少了7707套。但在去年2月份，上海二手房成交量达1.9万套，为2022年7月以来的成交高点。
成交量减少，挂牌量则还在继续增加。截至3月1日，链家平台上海的二手房挂牌数量已突破10万套。仅2月份就新增9737套挂牌房源，其中外环外为主力，共挂牌4482套。在这4482套中，纯新增的房源3191套，有1291套为重新上架。
上海一房产中介表示，随着气温回升，置业者的看房情绪更加积极，会抓住入市机会，楼市“小阳春”会加速来临。
值得一提的是，“商品房市场要继续保持稳定”写进今年的政府工作报告中。具体而言，2024年除了搭建新模式，还要稳定商品房市场，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
易居研究院研究总监严跃进分析，强调多元化改善性住房需求，说明对改善性住房需求的理解上升到了新的高度，会是今年各地购房政策进一步调整和优化的重点内容。
除此之外，报告还强调“稳妥有序处置风险隐患”，其中包括优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房地产领域的风险点正在爆发和蔓延，必须将一个一个风险点，特别是房企债务违约风险有序处置，包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等，避免风险无序蔓延导致爆发系统性的风险。