首付降至20% ，商贷利率下限降至3.5%，北京楼市新政后市场活跃度有望提升
界面新闻记者 |白帆
6月26日，迟迟未现身的北京楼市新政终于来了：最低首付款比例调整为不低于20%，商业贷款利率下限调整后为3.5%……除此之外，还有多个利好政策集中发布，相关政策6月27日起施行。
业内专家认为，此轮新政主要在于降低居民的购房成本、释放购房需求，北京房地产市场活跃度有望提升，买房者的观望情绪也得到缓解。
新政聚焦降首付、降利率
6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，在首付款比例、商贷利率下限、多子女购房认定、鼓励购买绿色建筑、组织开展住房“以旧换新”活动等五大方面进行了调整。
具体来看，针对北京市商业性个人住房贷款，购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%。同时，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
购买二套住房则分为五环以内和五环以外两种情况。其中房源位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。房源位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。
公积金贷款仅调整了首付比例，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的缴存职工家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。
目前，公积金贷款利率执行自2024年5月18日的利率政策，即5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。
北京链家研究院院长高原表示，调降首付比例可有效降低购房者入市门槛，激发潜在购房需求，保持房地产市场的整体活力。以一套评估价为300万元的平原新城（非城六区）房屋为例，政策前首套、二套首付分别为90万元（30%的首付款）、120万元（40%的首付款），政策后首套、二套首付分别降为60万元（20%的首付款）、90万元（30%的首付款），购房门槛显著降低。
商贷利率的下调与降低首付款的效果一致，均降低了购房门槛，减轻购房者负担。中指研究院市场研究总监陈文静对此表示，本次北京将首套房贷利率降至3.5%（LPR-45BP），二套五环内降至3.9%（LPR-5BP）、五环外降至3.7%（LPR-25BP），下降幅度较大，将对购房需求释放产生较大带动，且调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。
一位房产中介告诉界面新闻，此轮政策预期将刺激购房需求，但贷款额度也相应增加，这对于购房者来说依旧是不小的压力。未来政策究竟如何发展，还需时间观察。
多维度释放购房需求
此外，此次北京楼市新政还从多孩家庭、绿色建筑、以旧换新等多个角度释放居民的购房需求。
上述《通知》提到，对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，这一政策的目的是为降低多子女家庭购房门槛和成本。多子女家庭往往有改善住房的意愿，购买第二套住房仍属于刚需，执行首套资格，既能降低首付比例，也能降低利率，是为了通过住房政策支持生育和养育。
关于绿色建筑等方面，上述《通知》提出，对于申请住房公积金个人住房贷款，购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。
其中对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元；对于申请公积金个人住房贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元；对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
全国范围内的住房“以旧换新”活动正在展开，此次北京也出台了相关政策。北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
根据中指监测数据，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。陈文静分析称，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，畅通一二手链条。
新房、二手房链条有望加速轮转
至此，北京市跟进“517新政”的措施终于靴子落地。
在此之前，上海、深圳、广州均较快跟进落地“517新政”，这些城市的新房、二手房市场活跃度均有所提升。上海于5月27日跟进，根据中指研究院数据显示，6月1日至16日上海二手房网签达13381套，环比上月同期增长82%，较5月日均604套的水平有大幅提升。广州于5月28日跟进，从中指研究院的周度数据来看，6月10日至6月16日网签1565套，创4月份以来周度成交新高。
陈文静表示，落地“517新政”后，尤其上海二手房成交提升明显，北京购房情绪也出现回升，二手房成交量保持一定规模，但新房市场表现仍偏弱，市场持续调整。
她进一步表示，此次北京落地执行多个举措，预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市。另外，北京本次优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。
高原也认为，从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看，本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪，随着新政策的落地实施，北京房地产市场或将进入新的发展阶段。
李宇嘉则表示，“517新政”之后，北京出台政策最晚，主要原因在于北京在限购政策调整上，更要考虑房住不炒和新发展模式，不可能像其他城市一样退出限购来刺激需求。因此，此次北京尽管调整了政策，但是也没有松动限购。
但在陈文静看来，本次北京限购政策尚未做调整，未来依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。