存量房贷利率下行影响几何
存量房贷利率再次下行。7月22日，1年期贷款市场报价利率（LPR）下降10个基点至3.35%，5年期以上LPR下降10个基点至3.85%。由于目前99%的房贷利率与5年期以上LPR挂钩，这意味着，借款人的存量房贷利率也将下降10个基点。
存量房贷利率下行有两层含义。第一层含义是由于存量房贷利率与5年期以上LPR挂钩，后者降了，前者也顺势下降。相较于首套房利率调整，该调整涉及的群体更多、覆盖面更广，既涵盖新发放贷款、存量贷款，也涉及首套房贷款、二套房贷款。本次存量房贷利率下行有助于进一步减轻购房者的财务负担，更好地满足合理购房需求。据市场机构测算，如果房贷总额为100万元、30年期限、按照等额本息方式还款，接下来每月可节省利息支出约57元，节省利息总额超2万元。
第二层含义是存量房贷利率调降。简单来说，借款人购买房屋时的房贷利率较高，现在新发放的房贷利率较低，已发放的房贷利率能否下降，甚至降至新发放的利率水平。对此，目前市场上的呼声较高，争议也较大。厘清逻辑不难发现，它关注的不是5年期以上LPR下降，而是贷款利率“加减基点”的变化。举个例子，如果某借款人的房贷发放时间为2020年，当时的全国首套房利率政策下限为5年期以上LPR，借款人所在城市的首套房利率政策下限为“5年期以上LPR+55个基点”。随后，全国首套房利率政策下限调降并于2024年5月取消，该借款人所在城市的首套房利率也已降至“5年期以上LPR-45个基点”。此时，借款人能否要求将自己的房贷利率从“5年期以上LPR+55个基点”降至“5年期以上LPR-45个基点”。
关于存量房贷利率调降，有两种观点较为常见。一种观点认为，将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平，这相当于消费者购买了商品后发现商品降价了，要求退差价，并无十足的道理。另一种观点认为，调降存量房贷利率能够帮助借款人节约利息支出、缩小存量与新增房贷的利差、缓解提前还贷现象、减少违规转贷行为。既有利于恢复和扩大消费，又有助于防范信用风险、违法违规风险。
存量房贷利率调降的争议在于“依据”，也就是为什么降、降多少。2023年8月，金融管理部门发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量房贷利率调降工作于当年9月正式启动。但需注意，金融管理部门划定了一条线——调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。此做法既遵循了因城施策的原则，又统筹考虑了时间因素，为存量房贷利率调降工作明确了思路、提供了依据。
不论哪层含义，存量房贷利率下行的各类讨论折射出借款人的一系列需求——降低财务成本、稳定购房预期、提升消费意愿等，对此，市场各方应理性看待、审慎评估。当务之急是，借款人要弄清楚自己的房贷重定价日。因LPR下行引发的存量房贷利率下行并非一蹴而就，借款人要等到房贷重定价日才能享受优惠。房贷重定价日主要分为两类：以每年的1月1日作为重定价日，以首笔贷款的发放日作为重定价日。例如，某借款人的首笔贷款发放日为8月22日，如果选择“浮动利率”方式，房贷利率将在每年8月22日根据政策变化重新定价。接下来，借款人可依据自己的房贷重定价日，结合最新LPR走势，合理规划资金收支节奏，进一步稳定预期。（本文来源：经济日报 作者：郭子源）