40岁以上就不能租合租房？城市租房各种限制调查
□ 本报记者 张守坤
“没想到在大城市租个房子都这么难！”
8月15日，正在北京市某劳务市场门口等活儿的张兵（化名）向《法治日报》记者吐槽道。
张兵是山东人，46岁，今年3月跟着老乡一起来到北京打工。“首先要解决的就是住宿问题。都知道大城市租房贵，我根本不可能整租，只能合租分摊房费，没想到还有不让人合租的中介。”
刚到北京时，为了找到合适的房源，张兵下载了一款租房App，结果发现因为自己年龄超过40岁，在该App上根本无法选择合租，只能整租。这可让他犯了难：“整租一居室最便宜也得3000多元，我哪里租得起啊，这限制规定根本没考虑过高龄打工人。”
《法治日报》记者近日调查发现，除了年龄外，租客在租房时还可能遇到各种限制，如要求特定工作、白天不能待在家、按时打扫卫生拍视频汇报等。
这些租房要求是否合理？遇到不合理的租房要求租客该怎么办？对此，记者进行了采访。
租房对年龄有要求
记者打开张兵提到的租房中介App发现，该租房中介多以房间为单位向外出租。合租本是正常选择，但该中介却在合同中明令限制40岁以上人员参与合租。
记者咨询客服，对方称，如果选择合租，居住人员（包括签约人和房屋共同使用人）年龄须为18周岁以上（含18周岁）、40周岁以内（含40周岁）。只有在居住期间超过40周岁，续约时才不受此年龄限制。
因年龄被挡在合租门槛之外的并非张兵一人。据公开报道，2019年，有租客因此被要求退房。周先生在同一平台与人合租了一间房。此后，周先生57岁的母亲来探望他，两人暂时同住出租屋内。平台以租房合同中规定不允许40岁以上者同住为由，要求周先生的母亲搬离。
为何该平台会有此合租限制？
平台相关负责人曾在接受媒体采访时回应称，选择合租房源的租客绝大多数是青年群体，而年龄差距较大的租客合租更容易在厨、卫、客厅等共享区域使用上产生生活矛盾。基于公司多年租住生活的经营和广大合租租客的反馈，才设置合租房源的租客签约年龄。规则设置初衷绝不涉及所谓的“年龄歧视”，家庭类型租客建议选择整租等其他类型房源，居住体验也会更好。
该平台“40岁禁合租”的限制并非特例，深圳××公寓也曾因签约年龄限18周岁至40周岁引发争议。去年6月9日，该租房中介机构工作人员回应，公司定位为青年公寓，故此前合约有此规定，已经关注到了网上不同的声音和建议，对合约内容进行了修改，取消了年龄限制。
这一话题引发舆论热议。支持的网友认为，不同年龄层的生活习惯、作息时间、共同语言不同，合租过程可能产生摩擦，40岁以上的租户中已婚人士居多，拖家带口现象普遍，不适合与人合租。也有网友不赞同以上观点，认为矛盾产生与个人性格和生活习惯关系更大，以年龄为标准划分租房标准，做法过于简单粗暴，以偏概全，涉嫌年龄歧视。
租房时设定年龄限制，这类条款是否合法？
北京观韬（西安）律师事务所合伙人、陕西省法学会房地产法学研究会常务理事李慧文认为，该类针对承租人年龄限制的行为，可能存在年龄歧视的道德问题，但目前国内现行法律并无对年龄歧视的明确规定，因此限制租客年龄的行为尚无法律的禁止性规定。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法向记者介绍，民法典对租赁合同的相关规定中，只对租赁期限有相关的限制性规定，对于租赁用途、使用方式、有关的限制条件等则主要依照当事人双方自行约定。双方达成一致，签署租房合同，就代表承租人同意了租房合同中约定的事项，这些限制条件便具有约束力。
受访专家指出，尽管从现有法律规定来看，在租房条件中设定年龄限制并不违法，但租房中介还应承担相应的社会责任和道德责任。实践中，禁止40周岁以上人员合租年龄限制已经对有需求的高龄但经济实力一般的外来打工人员造成困扰，可能构成年龄歧视，存在一定不良社会影响。相关租房中介机构应结合实际情况，向出租人提出合理建议，对合同中的年龄限制进行调整。
出租屋内不让做饭
除了限制年龄外，还有不少租房限制让租客大呼“奇葩”。
今年7月，天津市南开区的王槐（化名）在自己租住的公寓内做饭，被租房管家发现后告知：他们出租的房屋里是不允许做饭的。
“我住在我自己租的房子里，还不让做饭了？租房时没有告诉我有这项条款，后来我又仔细看了下合同，也没有规定说不让做饭。”王槐说。
“房东每个月要来检查房子卫生，这正常吗？”重庆市渝中区的李程（化名）告诉记者，她和室友入住后，因为房东想卖房，其间让卖房中介上门拍了个视频。结果房东看到视频后发来消息，称房间卫生不佳，以后每个月都要上门检查一次。“我和室友都是女生，房东是中年男性，每月上门实在不合适，给我们造成了很大的困扰。”最后经沟通，双方达成了折中方案——李程和室友要定期拍视频并向房东汇报清洁情况。
此外，有租户反映，租房时被要求说明工作单位，甚至提供学历和婚姻状况，如果房东不喜欢自己从事的职业，会拒绝提供租房服务。还有租户签了合租合同后被告知不能在客厅放个人物品，厨房不能放厨具，卫生间不能放洗浴用品。
在李慧文看来，在租房过程中，出租人与承租人之间的权利和义务由租赁合同和相关法律规定共同决定，双方都可以提出一些合理的要求，但这些要求应当在法律允许的范围内，不能侵犯对方的基本权利，且应当在合同签订之前明确提出，并在双方签订的房屋租赁合同中明确约定，合同双方同意接受合同条款的约束，依据合同条款的约定实际履行。
“承租人有权在合同约定的租赁期间自由使用租赁的房屋，如果出租人超过合同规定不合理地限制承租人对租赁物的使用权利，可能会侵犯承租人的合法权利。比如说，出租人要求承租人保持房屋的清洁和良好状态是合理的要求，但如果要求租客定期拍照并汇报清洁情况存在侵犯隐私权的可能性，具体法律责任还需视情形细节以及双方的合同约定等因素综合判定。”李慧文说。
对不合理要求说不
记者注意到，有些租户是在入住后再被中介或房东提出奇葩要求，在先前的沟通过程中并未提及，合同也未写明。
北京瀛和律师事务所住建业务中心副主任、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员陈阳认为，在租赁合同签订且租户已入住后，中介或房东单方面提出与原有租赁合同内容无直接关联或显著超出合同范畴的奇葩规定，若未经租户明确同意并书面补充至租赁合同中，此类新增规定对租户不具备法律上的约束力。合同内容的变更需要经过双方协商一致，且变更后的内容不能违反法律法规的强制性规定。
受访专家认为，按合同办事并非意味着租客对于租房限制条款只能忍耐。如果这种限制超过了必要限度，对租客合法权益造成损害，租客应勇于维权。
杨勤法认为，因租赁合同不合理产生争议的，当事人可以协商变更合同；如果租赁合同显失公平，当事人可以申请撤销租赁合同；符合解除情形的，可以解除合同。
“租赁合同应尽可能详细地包含诸如特定居住条件、装修修缮费用的承担、物业费如何承担、押金如何退还以及何种情形双方可解除合同等具体事项，避免事后因约定不明而引发争议。”杨勤法建议，租客应注意留存与中介或房东的协商记录，对于口头协商的，可以采取通话录音等形式予以证据留存。租房过程中遇到中介或房东提出不合理要求时，可向房管部门反映房东的违规行为。此外，亦可尝试向消费者权益保护机构进行投诉，以申请其介入调解。当协商调解等方式均无法解决争议时，租客可就有关争议点向人民法院提起诉讼，从而维护自身合法权益。