深市两只房地产债均获积极认购 资本市场助力房企持续健康发展
11月28日，华润置地和招商蛇口2家房企公布公司债券发行结果，据悉，该2家公司通过深交所债券市场发行，合计募集资金58.4亿元。据了解，本次两只房地产债最终发行规模与预计发行规模一致，并获得了投资者的积极认购：华润置地总认购倍数1.18倍，招商蛇口总认购倍数1.11倍。本次的两只房地产债期限均较长，华润置地为5年期债券，招商蛇口为3年期债券，将更好地支持发行人的中长期资金需求。
同日晚间，万科发布公告称，为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道，公司拟开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，并于2023年11月27日获得深交所关于本事项的无异议函。
分析人士指出，资本市场对房企持续拓宽融资渠道有着重要作用，将持续助力房企持续健康发展。
持续提供长期、低成本融资
11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会议强调，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。
前述会议指出，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
可以看到的是，在上述表态下，房企融资渠道正不断拓宽，其中资本市场更是极为重要的一环，将为房企持续提供长期、低成本的资金支持。
招商蛇口的公告显示，2023年11月24日，发行人和主承销商在网下向专业机构投资者进行了票面利率询价，3年期固定利率债券的利率询价区间为2.50%-3.50%。根据网下向专业机构投资者询价结果，经发行人和簿记管理人协商一致，最终确定本期债券的票面利率为3.20%。
华润置地公告显示，2023年11月24日，发行人和主承销商在网下向专业机构投资者进行了票面利率询价，利率询价区间为2.80%-3.80%。根据网下向专业机构投资者询价结果，经发行人和主承销商协商一致，最终确定本期债券票面利率为3.25%。
招商蛇口在募集说明书中还表示，本期申请债券发行规模为不超过人民币38.4亿元（含38.4亿元），募集资金扣除发行费用后，公司拟全部用于偿还有息负债，其中不超过18.4亿元用于置换已偿付的“18蛇口03”公司债券本金，剩余部分用于偿还银行借款。其中，“18蛇口03”公司债券的票面利率为5.25%。
房地产行业回暖明显
2023年以来，房地产行业正在出现更多积极信号。在积压需求集中释放及前期政策效果显现等因素带动下，一季度热点城市迎来“小阳春”行情，但二季度增长动能放缓，城市分化加剧。土地市场呈现“整体偏冷，局部火热”的格局。全国300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，但房企在核心城市补货意愿增强，局部城市土拍升温。政策整体延续宽松基调，因城施策支持刚性和改善性住房需求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位之下，房地产行业正在回暖。
行业边际改善的信号也能从深市房企业绩表现中得到印证。
2023年前三季度深市48家房企合计实现营业收入6,966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元。2023年前三季度深市房企平均销售毛利率为23.40%，较上年同期的销售毛利率24.93%略微下滑。截至2023年9月30日，深市48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%，库存去化成效显著。
债务杠杆方面，截至2023年9月30日，深市28家房企的现金短债比大于1，48家房企带息债务规模为12,386.95亿元，较2022年底下降4%，地产公司主动性降负债效果显现；公司资产负债率平均为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点；剔除预收款后的资产负债率平均为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点,持续降低负债水平有助于企业适应房地产市场的未来。
企业层面，招商蛇口、滨江集团、万科Ａ等代表企业经营稳健。其中，招商蛇口今年前三季度实现营业收入758亿元，归母净利润38亿元，同比增长27.5%，扣非归母净利润30亿元，同比增长27.5%。2023Q1-3公司实现销售金额2263亿元，同比增长12.3%，实现销售面积918万方，同比增长21.9%，公司销售增速持续领先行业。截至2023年三季度末，公司净负债率41%，剔除预收账款的资产负债率60.5%，现金短债比2倍，短期偿债能力强，三道红线维持绿档。综合融资成本持续压降，2023年上半年为3.65%，较年初下降24个基点。
分析人士指出，目前前期出台的地产优化政策正在持续落地，看好未来地产融资端和销售端迎来回暖迹象，叠加城中村改造持续推进，有利于推动房地产业转型和高质量发展。