实探成都楼市：看房热度持续提升，热闹之中表现分化
如今，成都跟随全国楼市主流方向，4月底推出楼市松绑新政，几乎是全面解除限购措施。
那么，新政出台已接近满月，成都房地市场表现如何呢？近日，证券时报·e公司记者实地走访多个楼盘项目，成都购房热度有了显著提升，部分楼盘售楼部挤满了购房者。
不过，咨询者更多的是停留在咨询阶段，购房者心理都有比较明确的捡漏心态。目前，开发商为抓住这波新政流量，普遍给出了促销优惠政策。西南财经大学经济学院教授刘璐提醒，成都楼市“热闹之中分化加剧”，当前对于购房者来说，既有风险、也有机会，不要盲目跟风。
8年限购时代结束
自2016年10月实行住房限购政策以来，成都购房政策经历了先紧后松、多轮调整，使之成为重点城市中限购规定最为复杂的城市之一。
2016年到2022年上半年，成都购房政策逐步加码收紧，并启动购房摇号、资格审核等一系列限购措施；2022年“5·16”新政，成都购房政策开始松绑，推出低限购门槛、多孩家庭多购一套房、放松限售等多项措施；再到2023年“9·26”新政出台之后，成都仅剩5+2区域（即成华区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区，及四川天府新区、成都高新区）144平方米（含）以下户型房源限购，购房条件也更加宽松，限购区需要户口或缴纳6个月社保即可。
最终，随着2024年4月28日楼市新政的出炉，成都长达8年时间的限购时代正式结束。8年间，成都楼市经历了7万人抢1000套房的空前盛况，经历了摇到房就爆赚数百万元“打新躺赢”，也经历了炒房客联手推高远郊房价高位被套的“恶果”。
根据今年“4·28”楼市新政显示，成都进一步优化房地产市场政策有三大核心要点：不再实施公证摇号选房、不再审核购房资格、提高多子女家庭首套房最高贷款额度。
具体来看，成都全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；对社会关注度较高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号选房销售。成都将推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比。
在满足合理住房需求方面，成都楼市新政强调，全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给。
此外，成都相关部门明确，今后开发企业预售商品住宅时，住宅楼栋达到预售许可条件的，可同步预售对应地下机动车停车位；并鼓励机动车停车资源共享。其中，住宅类单套业主购买车位数不超过4个，非住宅类单套业主购买车位数不超过规划配比。
近日，成都住房公积金管理中心还进一步下发《关于提高多子女家庭首套房最高贷款额度的通知》要求，符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，在成都市购买首套住房的，双缴存人家庭最高贷款额度从80万元调整为90万元，单缴存人家庭最高贷款额度从40万元调整为50万元（多子女家庭为至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭）。
个别楼盘人满为患
不得不说，成都解除限购之后，全市人民对楼市的讨论热度有了明显升温，多个楼盘售楼部也出现了人潮涌动的场景。
无论在土拍市场，还是在新房市场，成都锦江区都是全市范围内的佼佼者。回顾2023年成都楼市，锦江区是首个新房房价突破30000元/㎡的区域；同年，锦江区一宗29亩地块经过超70轮举牌，最终以23500元/㎡的楼面价成交，溢价率为43.3%，刷新了成都纪录。
今年3月，成都主城区迎来春节后首场土拍，采取“竞地价”方式进行拍卖，即价高者得。其中，锦江区林家坝52亩地块热度最高，规划建筑面积约8.74万㎡，最终经过81轮竞价，由金茂以21.42亿元竞得，溢价率高达48.5%，楼面价24500元/㎡，再次刷新成都单价“地王”。
5月18日，证券时报·e公司记者来到成都锦江区南三环一楼盘项目，正直晌午时分太阳暴晒，但这并未降低市民的看房热情。在项目现场，前来咨询的购房者挤满了售楼中心，停车场早已是没有空位，开发商甚至采取了限流措施。
据记者从现场了解到，自2023年11月以来，上述楼盘已经有三批次约700套房源取得售楼许可证，精装单价在28851元/㎡～32281元/㎡之间，总价在300万元以上。
该楼盘销售人员对记者表示，由于地段、配套、价格等优势，项目在成都关注度一直比较高，加之近期限购政策的解除，前来售楼部了解情况的购房者增加明显。目前，已经取证房源只剩下几十套，每天都有签约成交。同时，开发商也给出了一定量的促销政策，在备案总价的基础上大概有6个百分点的优惠力度。
近日，位于成都天府新区的海伦堡玖悦府再次冲上本地楼市热榜，原因无他——那就是大降价。
据悉，天府新区海伦堡可是曾经的网红楼盘，2021年～2023年期间，该项目已经有2100多套房源分6批次拿到售楼许可证。此前，购房者曾蜂拥抢购海伦堡，摇号中签率低至33%，楼盘销售价格一度达到20000元/㎡以上。
不过，证券时报·e公司记者在海伦堡玖悦府现场了解到，目前该楼盘售价为14000元/㎡多，户型面积在103㎡～150㎡之间，总价大概在150万元/套以上。相比曾经的高峰期，海伦堡玖悦府个别房源降价绝对值达到6000元/㎡，这就意味着，部分前期也在还没交付新房，可能就已经浮亏超过60万元。
对此，现场销售人员表示，因为是尾盘原因，开发商要回笼资金，才给出了如此大的优惠幅度。通过近日的促销，效果显著，目前已经仅剩下20来套房源。
热闹之中分化加剧
“近期，咨询我买房的人确实增多了，但也仅仅停留于咨询，真正的去现场看房并没有显著增加。同时，众多的购房咨询者心理都有比较明确的捡漏心态，说明大家对当下成都楼市的价格预期还是比较乐观，相信随着近日‘史诗级’新政的出台，市场会很快迎来实质性的复苏。”成都资深房产经纪人樊小兵对证券时报·e公司记者如是表示。
樊小兵进一步称，具体到项目来看，麓湖生态城·沄岸5月15日110套总价1000万级房源2小时清盘，远达天宸名邸首批房源也于近日火速清盘，都表明好地段的项目在新政加持下去化很快。对于价位来说，主要还是集中在单价3万元左右的精装房，以新房为主。目前，二手房交易还是在小幅下挫，价格和成交量都有明显回落，有将近258个小区出现零成交。新政或许会带来市场预期的扭转，所以为了走量去库存，价格会有进一步下探的可能，具体还是要看板块库存的结构性。
据贝壳研究院成都分院报告显示，成都购房不再限制户籍或社保资格，也不再限制家庭住房套数，对于外地来蓉置业客群无疑是巨大利好。目前，新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放，省外购房者入市显著加快。
贝壳研究院成都分院数据显示，整体来看，相比4月1日～27日期间，4月28日～5月15日房源挂牌、商机量、客户成交量均有10%～15%左右的上浮。尤其是5月12日周日当天，带看量攀升，超过“五一”假期最后1天，接近今年春节开年后的周末水平。可见，客户看房热度仍在提升，新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放。
值得关注的是，在成都行政区中，成华区、天府新区、温江区、郫都区、武侯区成交量增幅超过25%，交易放量主要集中在30岁以下、50岁以上人群。
相比四川省内购房客群，外省购房者受新政的鼓舞更显著。5月，成都贝壳二手成交客源中，约有1/5来源于省外地区，日均成交量相比新政前提升17%，而省内购房者这一比例仅为5%左右。新政后，省外客户成交周期明显加快，客源成交周期缩短至50天，省内非蓉购房者成交周期56天，缩短天数不及省外和成都籍客群。
针对目前的楼市情况，西南财经大学经济学院教授刘璐认为，从购房者的置业角度来看，当前楼市的分化会进一步加剧。不仅不同类型城市的楼市分化很大，就算是在同一个城市内部的分化也很大。因此，当前的楼市对于购房者来说，既有风险，也有机会。
最近，刘璐也观察到了成都楼市“热闹之中分化加剧”，目前还刚开始，以后可能表现得会更加明显。刘璐表示，之前一些供大于求的区域，本身楼市购买力就不足。放开限购之后，直接利好的是之前供不应求的区域，楼市购买力会进一步地向这些供不应求的区域集中。而其他供大于求的区域，楼市购买力则会被进一步地分流。
刘璐提醒称，当前判断楼市的情况，购房者首先应该理清自己的真实购房需求。比如，通勤距离、教育配套、商业配套、生态环境等；同时，结合自己的购房预算，挑选最适合自己的好房子，适合自己的才是最好的，不要盲目跟风。