房贷还款怎样才合算
如果你是房贷一族，会选择哪种还款方式？近期，多家银行在住房按揭贷款方面推出了“先息后本”“气球贷”等多种还款方式，甚至还有“月供本金低至1元”之类的宣传，引发人们广泛关注。在这种情况下，如何还款？是否合算？不同的还款方式又适合什么人群？《中国消费者报》记者对此进行了采访。
多家银行“更新”还款方式
在房贷利率不设下限后，银行间的竞争愈加激烈。在低利率背景下，如何从日益“内卷”的贷款市场中突围，成为各家银行亟须解决的问题。
近期，多家银行纷纷调整住房按揭还款方式。例如，建设银行存量房贷可申请调整还款方式，降低月供，还款方式变为“先息后本”；部分分行针对新申请房贷的客户推出了“轻松供”。兴业银行推出“随薪供”，可将存量房的房贷还款方式改为“先息后本”。平安银行则一口气推出4种特色还款方式，分别为“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”。
通过建设银行APP，房贷消费者刘先生给记者做了演示——在“我的贷款”栏目中，可以选择“还款计划调整”，进入“降低月供”的页面；针对“最低偿还”选项，本金最低可选1元，“降低期数”选项只能选择1—24期，“未还本金后期还款方式”只能选择“剩余期限每月分期摊还”。
刘先生表示：“我尝试点击还款计算，想看看利息总额，但页面只显示了前3期的‘本金1元+利息’，并没有显示24期后的月供金额。目前这项业务的有些问题还不够明确，比如到底本金加利息要还多少钱、申请后如果LPR下降还款利息是否也会下降等，这些问题都不清楚。”因此，他暂时并不打算变更还款方案。
这些新的还款方式都是什么意思？民生银行北京航天桥支行客户经理卢女士对《中国消费者报》记者表示，各家银行对不同的还款方式都有相应的具体要求，不过总体而言，“先息后本”是指贷款放款之后，先支付利息，然后按还款约定支付本金的还款方式；“二阶段还款”是指前3年可以按月付息、无须偿还本金，然后在剩余贷款期限内按月等额本息还款，通常贷款期限不少于10年、不超过30年；“气球贷”是指借款人按约定的总期数计算每期月供，在贷款前期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。
采用新还款方式得算好账
在上述还款方式中，“先息后本”和“气球贷”是最受消费者关注的类型，“气球贷”的消息还一度冲上社交平台的热搜。
一部分消费者认为，“先息后本”每月还款不多，相当于变相降低了购房门槛，短期内减轻了还款压力。但也有消费者表示，这些新方式看似初期月供压力较小，但实际支付的利息总额更多，增加了后续的还款压力。
那么，“先息后本”还款方式到底是否划算？记者对此进行了演示计算（实际须以银行计算为准，下同）：以贷款总额100万元、时限30年、当下房贷新政调整后首套房贷利率3.4%为准，按等额本息的还款方式来计算，每月需要偿还金额约为4434.81元，共需偿还利息总额为596533.09元；若按“先息后本”还款方式来计算，因为现有的“先息后本”还款方式大多有期限设置、不能超长期选择，记者以前期36个月“先息后本”、每月还1元本金的还款方式来计算，则前36个月每月只需还1元本金，月供在2800元至2900元之间，前3年总利息为101999.88元，3年后还款利息共为529580.42元，总还款利息为631580.3元，较等额本息还款方式利息多了35047.21元。
针对“气球贷”，中原地产首席分析师张大伟对记者表示，“气球贷”就是长贷短供，在前期分期偿还本息，剩余本金到期一次性偿还。因其前期每期还款金额较小，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是个气球，所以被命名为“气球贷”。他进一步表示：“如果选择了‘气球贷’，千万要注意，低月供只是暂时的，如果没有规划好，气球的大尾巴一点也容不得忽视。”
以贷款总额100万元、期限为5年、利率为5%计算，采用等额本息的还款方式，每个月月供约为18870元。如果在“气球贷”的还款方式下，约定前4年零11个月的月供金额为“贷款期限20年、还款方式为等额本息”的月供金额，则前4年零11个月每个月只需 6599元月供，大约只是前者的三分之一，但是到了最后一期，就需要一次性归还剩余本金83.7万元，以及当月3940元的利息。
而且，从还款结果来看，在等额本息的还款方式下，5年一共还了113.27万元，利息为13.27万元；而在“气球贷”的还款方式下，总共还款金额约为123.08万元，利息为23.08万元，利息比前者增加了约80%。
须根据自身需求合理规划
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平对记者表示，各家银行纷纷推出按揭贷款特色还款方式，一方面是响应政策，支持房地产企稳，另一方面，住房按揭贷款仍然是相对优质的资产，商业银行希望通过灵活多变的方式吸引客户入场，优化信贷资产配置。
招联首席研究员董希淼则认为，“先息后本”“气球贷”等都是针对房贷客户还款方式做出的优化，只是“气球贷”针对的是新增房贷，“先息后本”主要针对的是存量房贷。其主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还款压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。
易居研究院研究总监严跃进对记者表示，“先息后本”的还款方式比较适合那些前期资金紧张，但预计未来会有更多可支配资金的借款人。“气球贷”看似能缓解借款人前期的经济压力，但是并不适合所有人。因为“气球贷”需要借款人有合理的还款规划，毕竟低月供只是暂时性的，一旦借款到期就需要一次性还清。所以“气球贷”比较适合当下资金紧缺，但预期收入很高的人。
接受《中国消费者报》记者采访的多位业内人士均认为，预计未来银行会推出更多的创新举措来吸引客户。值得注意的是，房贷还款方式没有绝对的优劣之分，适合自己的才是最好的，建议借款人基于个人和家庭需求，仔细了解各种房贷还款方式的特点，合理评估还款能力，根据自身需求合理规划，不可仅因为前期还款压力较小而盲目选择。