地产变奏曲：缩水分化，“匍匐前进”｜回顾2023
当指针跳过凌晨十二点，2023年也在夜色中落下帷幕。这层底色像极了过去一年的地产市场，星辉点点，有微光前行，也有黑夜吞噬。
2023年，房地产行业“大浪淘沙”。
开发商们在密集调控中“赛跑”，有企业掉队，消失在千亿房企阵营；有企业逆势发展，排名更上一层；还有企业在顽强支撑，努力化债，为自己争取留在牌桌的资格……
千亿房企再“缩编”
2023年，房地产行业进一步收缩，销售规模回到12万亿时代。
国家统计局数据显示，2023年前11个月，全国商品房销售面积同比下降8%至10.05亿平方米，其中住宅销售面积下降7.3%；对应商品房销售额约10.53万亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。
另据第三方咨询机构克而瑞数据，2023年商品房销售面积为11.93万亿平方米，销售规模为12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄，行业整体维持底部震荡格局。
蛋糕变小，“玩家”分到的份额也在同步缩水，对应到企业个体会更清晰地看到其中变化。
相比2022年，2023年千亿房企继续“缩编”，只余下16名成员，曾经的“好学生”远洋、旭辉、新城、融创4家退守至千亿门外。其中远洋的销售额直接较上一年“腰斩”至505.5亿元，行业排名滑落至30名开外，剩余三家则在700亿至900亿元之间，仍在TOP 20的范畴之中。
数量变少的头部房企们规模也在变小。
从克而瑞披露的房企销售榜单来看，2023年只有位居榜首的保利发展一家销售额（皆以全口径为准）突破4000亿，为4246亿元。
该梯队在2022年尚有三名成员，彼时的榜首碧桂园2023年销售额缩水一半，为2169亿元，座次排名跌至第六；“探花郎”万科2023年则向前进了一个位次，以3755.4亿元的销售额拿下了榜眼之位。
排在万科之后的是中海和华润，分别实现销售规模3098.1亿元、3070.3亿元，二者相差不足30亿元，占据了三、四名。随后是两千亿梯队，除碧桂园之外的另一成员为招商蛇口，对应销售额2936.3亿元。
销售规模在1000亿至2000亿元之间的房企共有10家，分别是绿城、建发、龙湖、金地、滨江、越秀、金茂、华发、中国铁建以及绿地。他们是千亿房企阵营中的老面孔，包揽了行业第7至第16名，“守门员”由2022年的远洋变成了绿地，后者2023年实现销售额1135亿元。
“旧面孔”更迭的同时也有“新生代”逆势杀出，比如此前偏安于浙皖的小房企伟星。2023年，伟星在安徽市场强势扩张的同时，还加深了对杭州的布局，补足粮草后的它全年实现销售额357.8亿元，位居行业第42名，较上年同期的55名跃升了13个位次。
再如大家房产。2023年，大家房产以366.1亿元的销售额超过雅居乐，跻身TOP 40，较2022年上升了12名。
一个现象是，虽然排名大幅提升，但大家房产的销售规模其实不及2022年的377.8亿元。
类似的情况不是只发生在大家房产身上，以大悦城为例，机构榜单中，该公司2022年及2023年的销售额皆为513.5亿元，可座次排名却差了7个位次，从37名升至30名。
这也是房企各梯队销售门槛降低的事实。
数据显示，2023年，TOP 10房企销售操盘金额门槛为1613.7亿元，同比降低3.5%；TOP 20和TOP 30梯队格局变动加剧，门槛分别同比降低25.4%、25.2%，至599亿元和379.4亿元；TOP 50门槛降低20.9%至234.8亿元，TOP 100门槛降低4.9%至110.4亿元。
分化继续
房企的销售数据与拿地情况向来正相关，规模收缩的当下，整体拿地力度自然不及以往。
数据显示，2023年，房企拿地金额TOP 100总量为15485亿元，较2022年下降6%，销售百强有近半数投资暂停，百强拿地销售比创下近五年次低，仅为0.21。
回顾来看，2023年的土拍中，以保利、招商、中海、华润为代表的国央企成为拿地主力，相比民企，它们的资金实力、融资能力、信用资质更具优势。
易居企业集团CEO丁祖昱曾在一则报告中指出，从拿地金额TOP 100企业来看，2023年，央国企是土地市场的绝对主力，其中央企拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。
根据中指研究院披露的拿地榜单，2023年权益拿地金额突破千亿的只有保利和中海两家，对应金额分别为1125亿元、1101亿元，华润则以808亿元的权益拿地金额位居第三，另有建发、绿城、招商三家房企拿地超过500亿元，随后是中国铁建、万科、越秀及华发。
细看下来可以发现，拿地金额TOP 10中没有出现纯民企的身影，过去的一年里，它们前进的步伐迈得更小，行事也更加低调。
2023年3月的业绩会上，龙湖执行董事兼高级副总裁张旭忠说集团的拿地策略依旧坚持“以销定产”，聚焦于20个主力城市和14个机会城市。接下来的时间里，龙湖在深圳、杭州、宁波等地“补仓”，全年权益拿地金额为259亿元，在拿地榜单中位居第11名。
滨江则以256亿元的权益拿地额排在龙湖之后。2023年12月末，滨江透露，截至目前公司合计取得土地32宗，其中26宗在杭州，其于分布在浙江省内其他经济基础扎实的二三线城市，新增货值超1000亿元。
2022年之后，伟星2023年又挤进了拿地榜单的TOP 20，对应权益拿地金额132亿元；大华则以69亿元的拿地金额位居第47名；大家房产为60亿元，排名55；碧桂园排名57，拿地金额58亿元……
“匍匐前进”
当下的市场里，保持拿地已经是一种无言的胜利。
上述这些还在拿地的民营房企与国央企们有着相似的投资策略，即去核心城市的核心区域，少城市、精地块。
丁祖昱称，2023年，房企愿意投资的城市范围不断收窄，拿地金额TOP 10的全国化房企中，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个外，其余企业拿地数量均在20个以下，且从全年拿地结构来看，基本以一二线核心城市为主，占比超过八成。
这一趋势大概率也将延续至2024年，房企的投资仍将谨慎、聚焦，继而促使企业发展继续分化，强者恒强。
克而瑞在报告中指出，未来投资将继续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐；企业层面来看，土地竞拍将回归市场化，房企拿地回归“拼实力”，对资金实力、运营实力都有了更高的要求，龙头房企优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高。
对于市场的趋势变化，有房企已经想好了应对之策。
一周前，滨江召开2023年度恳谈会，董事长戚金兴透露了集团明年以及未来阶段性发展定下的发展思路——“主动卧倒、匍匐前进”。
戚金兴说主动卧倒的战略是稳，要稳规模、稳名次；战术是降，要降杠杆、降财务成本、降直接融资的比例。他还强调，“主动卧倒、匍匐前进”不是悲观，是为了可以随时站起来，是为了更积极地努力向前，“等我们的友军上来之后，我们马上可以冲刺”。
记者 吴典
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