一季度代建TOP5房企新增签约规模占比近6成，行业集中度保持高位
界面新闻记者 |王妤涵
近两年来，房地产行业进入深度调整期，过去的高负债、高杠杆、高周转“三高”模式难以为继，房地产开发业务持续下行，构建房地产发展新模式迫在眉睫。
在这一背景下，轻资产模式的代建业务凭借抗周期性、低杠杆、高盈利的特点成为众多房企选中的第二增长极。自2022年开始，多家上市房企加速入局，行业迎来爆发式发展。
据中指研究院统计，2023年代建新签规模同比增速超50%。进入2024年以后，行业发展仍在加速，目前已有超过90家房企涉足代建领域。
近日，中指研究院发布了2024年1-3月的房地产代建研究报告。其中指出，房地产代建企业累计规模前五门槛近200万平方米，TOP5房地产代建企业新增代建规模占比达到58%，行业集中度继续保持高位。
龙头企业规模遥遥领先，民企在政府代建中占比较高
从新签约规模来看，2024年1-3月蓝城集团、蓝绿双城和旭辉建管代建新签约面积分别为548万平方米、495万平方米和336万平方米，位列前三。
从政府代建业务来看，蓝城集团以210万平方米的新拓面积位列榜单第一、华润置地和蓝绿双城位列二、三位，新签约政府代建规模分别为205万平方米和195万平方米。
值得关注的是，TOP15榜单中，民营房企数量占比依旧较高，表明民营房企在政府代建方面，依旧具有一定优势。
从销售金额来看，一季度蓝绿双城以51.7亿元合约销售金额位列代建销售榜首位。中原建业和泰达建设代建项目销售金额分别为37.9亿元和13.4亿元，位列二、三位。
值得注意的是，大部分代建企业均经历了代建代销的全周期，代建项目已转化为销售，因此销售金额分布较为均衡。
一季度房地产代建企业新签规模、政府代建及销售规模TOP5榜单 图源：中指研究院
整体来看，目前代建行业整体发展呈现蓬勃之势。
2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。
城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等均为代建提供了广阔空间，据中指研究院预测，接下来代建企业新签约规模未来或将持续走高。
规模分布整体呈现“长尾效应”，头部企业因入局较早，前期积累了大量的经验，规模持续保持高位，新进入企业较多并且规模较小，占比较低。
如“代建龙头”绿城管理，2023年新拓代建项目合约总建面3528万平方米，连续八年市占率超过20%，规模在行业中遥遥领先。
2023 年代建企业新签约规模（单位：万平方米）图源：中指研究院
与此同时，伴随大量房企入局代建赛道，行业规模竞速也在持续加剧。但头部企业依旧保持稳定增长速度，项目拓展能力依旧突出。2023年，房地产代建企业新签约规模TOP5门槛已超过1000万平方米。
今年一季度，房地产代建企业累计规模前五门槛也近200万平方米，但TOP20企业得新增总规模较2023年一季度同比下降7.5%。
针对于此，中指研究院研究指出，房地产代建不同于开发，没有一个节奏性的规律，并且项目拓展也具有随机性。
众多房企加速入局，行业利润空间被挤压
在刚刚过去的3月份的财报季，“代建”也成为众多房企年报中的关键词。
金地集团在年报指出，其由金地管理运营的代建业务在2023年成功进入郑州、长沙、包头等9个新城市市场，截至期末，代建业务已布局全国超57座城市，管理服务项目超190个，累计签约管理面积超2,870万平方米。
中国银河证券此前指出，金地集团代建业务的稳步高速增长，将成为其第二增长曲线。
今年1月，央企招商蛇口也宣布正式成立专业化的代建平台——招商建管，成为率先成立独立代建平台的央企房地产开发商之一，继续加大在代建业务上的投入力度。
招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示，“三大工程”中“平急两用”公共基础设施建设为公司带来了新的代建机会。据披露，招商蛇口去年新增28个代建项目，合计管理面积约269万平方米。
“代建第一股”绿城管理的管理层在业绩会上表示，随着入局企业的增多，公司想要继续保持代建行业20%份额占比的领先地位，需要更加努力去识别和抓住业务机会。
据最新财报显示，2023年绿城管理的新拓代建项目的合约总建筑面积占当年市场份额的20.4%，但相比2022年下降了5个百分点。
据CRIC发布的2023年中国房地产企业代建综合能力排行榜，龙头代建企业比较稳定，TOP4分别为绿城管理、蓝城集团、金地管理和华润置地。
但在TOP30企业中，与2023年上半年相比，则有4家代建企业新上榜单，分别为绿地控股、久筑共建、远洋建管和腾云筑科。
可以看出，后入局者的迅猛发展，让赛道竞争不断加剧。伴随于此，代建行业也正在从蓝海变成红海，这便导致代建行业原本就不高的利润空间再被挤压，如何突出重围也成为众多代建企业所面临的一大难点。
对此，中指研究院企业研究总监刘水对界面新闻表示，一方面，企业要结合自身特点，专注优势领域或优势赛道拓展代建业务，夯实自身实力，加强产品打造能力，以产品品质取胜于市场。再者，对于商业代建而言，企业需具有精细的成本管控能力和营销能力，以最终的利润实现兑现业主和委托方的承诺。
另一方面，房地产代建企业需加强服务意识。与传统开发业务不同，代建企业需要切换角色，由甲方转变为乙方，企业需不断增强服务意识，以委托方的诉求为出发点，深入洞察委托方的需求，并结合自身特长，为委托方提供核心价值点。