底部可期？房地产行业积极信号持续累积，7月开门红，显著跑赢大盘
低迷已久的房地产行业近期出现了一些积极信号。
7月以来，地产产业链股价实现了下半年的开门红，Wind房地产行业指数在7月已经上涨了5.11%，显著跑赢大盘。
市场方面，“517新政”以后，北上广深等一线城市的二手房成交量都创下阶段性新高，其中深圳二手房单月成交套数创下38个月以来的新高。企业方面，6月份百强房企销售额虽然同比下降19.55%，但是环比增长了26.05%，多家龙头企业业绩也同比实现10%以上的增长，企业基本面改善曙光渐明。
市场分析认为，随着“517新政”全面落地、效果逐渐显效，叠加企业年中业绩冲刺，各项销售数据显示出核心城市市场情绪回升，预计随着供需两侧同时优化，房地产市场加快企稳恢复，房企销售将有所改善。
地产行业多项指标好转
在今年以来持续的政策刺激之下，房地产行业多项指标已经出现了好转的迹象。比如，在市场成交方面，“517新政”以后，一线城市的二手房成交数据出现了明显的增长。
华泰证券提供的数据显示，6月一线城市二手房成交量已接近或超过去年3月水平。6月，一线城市合计二手房成交套数达到55991套，同比增长52%，呈现逐月修复态势。
具体来看，北京二手住宅成交套数同比增长29%，为2023年3月以后最高水平。上海二手房成交套数26376套，同比增长83%，环比增长41%，单月成交套数升至36个月以来的第三高位，仅次于2021年7月的26581套和2023年3月的26699套。深圳6月二手住宅成交4172套，同比增长73%，单月成交套数创下38个月以来的新高。广州二手住宅成交10456套，同比增长26%，环比增长33%，同样为2023年3月以后的新高水平。
“随着核心一、二线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，核心城市特别是一线城市需求得到提振，带动6月成交降幅收窄。由于2023年7月的基数较低，预计7月的销售降幅有望继续收窄。”东兴证券在近期的研究报告中指出。
58安居客研究员也指出，随着房价持续调整，后续的再次下调的空间也会有限。成交量稳定之后，购房者信心也会逐步修复，预计未来二手房市场将会先于新房市场企稳。
在新房市场，成交量也出现了显著的提升。6月一线城市合计成交商品住宅24986套，环比增长35%，同比下降13%，但是降幅前几个月相比逐步收窄，呈现逐月修复态势。
企业层面，中指研究院数据显示，上半年，百强房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分点；6月单月销售额同比降幅收窄至19.55%，环比出现了26.05%的增长。
值得注意的是，6月份近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。其中，中海地产6月单月实现全口径销售金额466亿元，单月销售居百强之首，创近一年来新高。中海地产全口径销售金额单月同比增长了44.8%，权益销售金额单月同比
增长了39.5%。此外，保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团、中国金茂、越秀地产、中国铁建、保利置业等房企均实现单月业绩同比提升。
房地产板块走势积极
在基本面数据改善的背景下，资本市场近期对于房地产行业也进行了比较积极的回应。7月1日，地产链全线大涨，保利地产等龙头涨幅一度超过8%，而特发服务等相关产业个股实现了20%的涨幅。虽然随后两个交易日部分个股有所调整，但是wind房地产行业指数在7月已经上涨了5.11%，显著跑赢大盘。
“站在目前时点，地产板块已回撤至4月低点，近期重点城市销售逐步好转，叠加7月重要会议召开，7月或为新一轮博弈窗口，对板块表现可适度乐观。”平安证券分析师扬帆表示。
东莞证券指出，在经历了2022年全年销售金额同比下降两成多基础上，行业整体销售金额已经下了一个台阶，2024年在低基数之上销售同比下跌幅度可控，房价同比降幅也不很高。在政策利好持续叠加之下，预计本轮楼市调整周期已经接近尾声，正处于筑底阶段，后续探底回升值得期待。
从基本面看，分析对于一线城市房地产走势比较乐观，也重点关注一线城市的行情走势。
交银国际指出，一线城市的成交量在过去数个月保持相对稳定，表现好于二三线城市。2024 年前四个月，一线城市的一手市场成交面积基本恢复到2019年70%-80%的水平，而二、三线城市只达到约 60%/40%。2024 年延续渐进复苏态势，在较高的需求以及较好的经济活动支持下，高线城市成交量复苏势头相对较强。
华泰证券则表示，政策所传达的明确态度是要稳住房地产市场，在这一过程中，一线城市最具备修复基础和弹性，随着政策的逐步解禁，未来有望逐渐走出最有力的修复，遵循的修复逻辑或是随着二手房量起推动二手房价格企稳，从而进一步再向新房传导。
不过，当下房地产一些分析人士对于地产业仍然存在较多担忧。中金公司指出，本轮周期已逐步形成面向“稳需求”“保交楼”“稳信用”和“新模式”的四维房地产政策框架，后市随市场环境变化政策端或仍将在上述框架下进一步加强完善，以降息和城中村改造提振需求，和以更大力度收储来压降库存均是可行方向。
“在中性政策假设下，我们预计2024年下半年一、二手房总销售量或有望同比转正至增长2%，但考虑到新房销售占比边际走低、年初以来土地市场偏冷以及正常的工程节奏，预计新开工面积、竣工面积、施工面积、开发投资额等指标年内或仍将延续弱势表现。”中金公司在下半年展望中指出。
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