上半年全国300城宅地供求规模降幅超三成，土拍市场分化加剧
界面新闻记者 |王妤涵
2024年上半年，新房销售表现尚未好转，房地产库存去化依旧困难，在自然资源部提出要“合理控制新增商品住宅用地供应”后，多地政府收缩土地供应规模，“以销定投”、谨慎扩储也成为众多房企的拿地策略。
7月4日，据中指研究院统计，2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期也有所下降，上半年土地市场表现相对低迷。
具体来看，上半年全国300城住宅用地成交规模约8607万平方米，同比下降38.1%；土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。
在供给端，受房价下行去化放缓的影响，供应规模延续缩减态势，上半年全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%。
截至6月末，据中指监测，重点22城中有20城发布了2024年供地计划，整体同比下降约10%。
其中，北京、成都2024年计划供应量与去年持平；合肥、广州、上海计划供应量降幅在一成左右；宁波、无锡、长春等城市降幅超三成；苏州降幅达六成以上；郑州、福州、沈阳在低基数影响下，2024年计划供应量同比明显增长。
整体来看，不同能级城市之间的土拍市场呈现冷热分化格局，仅有部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块都为底价成交甚至出现流拍。
分时间段来看，一季度的情况相对较好。重点22城各月成交溢价率均在8.5%以上，其中，上海、杭州、北京、合肥等城市优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上。
但在步入二季度后，由于各地推地量较低，重点城市的土拍活动相应较少，部分核心城市土拍也出现降温行情，宅地成交溢价率持续下行。仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价。
到了6月份，22城宅地成交溢价率已降至3%左右，为2023年以来月度的较低水平。
一线城市中，北京、上海的土拍市场热度相对较高，推出的核心地块依旧保持热度和吸引力，广深两地则相对较冷。
上半年上海合计出让19宗地，其中13宗溢价，10宗触顶，二季度出让11宗，7宗溢价，5宗触顶，房企举牌意愿相对较高；北京主要受地块质量欠佳影响，上半年合计出让19宗地，二季度仅占6宗，其中4宗区位一般，2宗捆绑商业且起始价较高（海淀永丰地块起始价78亿元，朝阳酒仙桥地块起始价112亿元），多以底价成交。
而广州上半年挂牌的13宗宅地中，只有4宗成交，除了1宗延期外，其余8宗为流拍或终止出让；深圳更是只有1宗宅地成交。
从拿地房企属性来看，央国企仍为拿地主力，部分城市地方国资占比较高，民企占比约两成。
据中指统计，2024年上半年，22城累计拿地金额中，央企、全国布局的国企及地方国资占比合计达75%，其中央国企占比较2023年全年提升4个百分点，北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右，合肥、天津央国企占比也过半。
福州和郑州两地的地方国资占比较高，拿地金额占比均超七成；杭州、青岛两地的本地民企加大深耕力度，拿地金额占比在五成以上
此外，值得关注的是，今年以来各地土拍规则也在进一步优化。
6月7日，上海取消了商品住房地价溢价率10%上限要求，将成交地价由市场化竞价确定，进一步提升了土地资源市场化配置效率；北京也试点实施分段指导价，部分地块上调溢价率上限。
中指研究院研究指出，考虑到上半年各地供地节奏较为缓慢，预计下半年各地将有更多优质地块推出，房企参与土拍的意愿或将逐步增强，局部区域、特定地块有望出现点状回暖。