实探：越住越高？多地加强住宅高度管控，背后需要“冷思考”

“最近深圳阴雨天不断，我们经常住在‘云端’。”家住深圳罗湖区水贝一处超高层住宅楼的张女士对于自己的买房决定，似乎有些后悔：“53楼有点太高了。而且，现在的房子越建越高，却越来越不实用。”

近年来，越来越多的城市加强高层建筑的高度管控。相对于商业写字楼，超高层住宅更受到购房者的关注。记者实探发现，城市更新项目出现超高层住宅的比例更高，背后或许也需要一些“冷思考”。

多地出台“限高令”

近日，江苏省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅、省消防救援总队起草了《关于加强高层建筑规划建设管控的意见（征求意见稿）》。《意见》提出，加强高层建筑高度管控。各地一般不得新建100米以上的住宅。另外，对于城区常住人口300万以下城市不得新建250米以上建筑，其中城区常住人口100万以下城市严格限制新建100米以上建筑，城区常住人口100万至300万城市严格限制新建150米以上建筑。城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

近段时间以来，许多城市都开始将目光投向住宅高度、公摊面积等购房者更为关注的领域。

此前，2024版《深圳市建筑设计规则》发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。佛山发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品，包括新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。

多元产品有望回归

以深圳市场为例，记者实探发现，目前深圳已经落成的超高层住宅主要聚集在福田、罗湖、南山等区域，而供地来源主要是城市更新。在深圳罗湖区和福田区，记者发现多个城市更新项目的住宅层数都超过50层，有些甚至超过60层。而在南山区，超过70层的超高层住宅也已经出现。

为什么城中村的城市更新项目特别容易出现超高层住宅？记者对几位房企内部人士进行采访获悉，对于房企来说，城市更新项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，项目往往会被建成利润率更高的超高层建筑。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城市更新后出现这种超高层住宅其实是必然的结果，因为当下更新的成本越来越高。过去，当大家对房价上涨预期很高的时候，村民的回迁“要价”也会比较高，这是需求端。对于供给端来讲，许多开发商都在紧盯深圳的旧改市场，而且城市更新要回归公共属性，必须给公共配套留足空间，这样对于开发商来讲赚钱就越来越不容易，就必须以提高容积率为代价。

记者也随机采访了多位购房者，全部受访者均表示不会将这种超高层住宅和容积率过高的项目作为置业首选，虽说“住的高看得远”，但楼层过高也会影响后续生活的品质，例如等待电梯时间过长，楼板墙壁较薄等质量问题。

“对于超高层住宅而言，刚开始或许看不出什么问题来，但到了后期维护的过程，就会发现这种维护成本越来越高，而且超高层建筑导致的问题还包括整个区域内的公共配套短板、交通堵塞等，以及后续的消防安全问题。”李宇嘉表示。甚至有专家担忧，70年后这些超高层住宅怎么办？开发商也不可能有意愿花费高成本再次“城市更新”。

有业内人士表示，在地产行业旺盛时期，房企在某个核心区兴建超高层建筑，目的在于让这个区域的整体等级再上一个台阶，带动项目周边的其他地块，包括不少住宅项目。不过，楼市环境已经发生明显变化，住宅和商业写字楼毕竟用途不同，出于自住需求，绝大多数购房者都不会首选超高层住宅。未来，低容积率小区、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足购房者更多的改善性需求。

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