实探合肥楼市：新房热度明显提升，二手房咨询量有所放大
买新房直接给补贴、支持“卖旧买新”、上调公积金贷款额度、优化首套房认定……5月15日，合肥市一口气推出10条措施，进一步调整优化房地产政策（以下简称“新十条”）；5月17日，央行连发三条重磅房贷政策，首付比例下限降至历史低位，全国房贷利率下限被取消。
“新十条”叠加央行“三连发”，合肥楼市热度似乎一夜之间被激活，多家楼盘人气火爆的消息在朋友圈刷屏，二手房浏览量大增，贝壳平台一度崩溃。
从记者实探的情况来看，新政策引发了市场较高的关注度，或在一定程度上带动销量，不过目前人气激增更多的是前期积压需求的释放，后续能否转化为实际购买力，并带来更大范围的成交改善，尚需时间来验证。对于多数意向购房者来说，政策实施细则何时出台、各项举措如何落地是更为关心的要点。
新房人气激增
楼市新政发布的第一个周末，虽然合肥室外最高温度已高达34℃，却丝毫抵挡不住市民看房热情。
记者来到位于合肥滨湖环湖板块的华润城建望云售楼部，看到来访的客户络绎不绝，接待区几乎座无虚席。
“上午已经接待了5组客户，嗓子都快哑了。我们售楼部有十几个置业顾问，平时足够应付来访，今天压根忙不过来。”该楼盘一名置业顾问告诉记者，目前的政策几乎是前所未有，可以说是“政策底”了，一些前期还在犹豫的客户都果断下手了。
按照最新政策，只要在合肥市购买新房，直接给予总房价1%至2%的补贴，单套补贴金额最高不超10万；在贷款方面，首套房首付最低1.5成，公积金贷款额度最高可至120万元，利率最低至2.775%。
记者关注到，在该名置业顾问的朋友圈，楼盘的销售“战绩”已经对外公布：“新政出台，人声鼎沸，一上午劲销5900万元。”
同处于滨湖区的伟星滨江道项目目前处于尾盘销售期，人气也大幅攀升。据置业顾问介绍，该楼盘周六一天来访客户达80组，最高1小时接待20组。
事实上，不仅仅是周末，在合肥楼市“新十条”发布后的两个工作日，部分楼盘访客已经开始放量。“正常工作日我们也就接待10来组客户，新政发布后的两个工作日，平均每天接待量达到近30组，几近翻倍。”合肥蜀山区招商天青臻境一名置业顾问告诉记者。
在各大售楼部，本轮楼市新政策相关信息均被张贴在显眼位置。在采访中，记者也发现来到售楼部的意向购房人群对新政策的咨询量很大，其中不乏有人在政策刺激下直接签单。“之前就来看过他们家的房子，总体觉得不错，本来还想再考虑考虑，正好赶上政策，就直接定了。”华润城建望云一位复访客户告诉记者，“我们买的房子总价将近400万元，按照最新政策，可享4万元补贴，抵上好几个月房贷了。”
不过，部分受访人士认为，当前新房人气的可持续性还有待观察。“合肥楼市新政在5月上旬就开始放风，积压了很多观望客户，现在政策落地，前期观望的客户都出来看房了。”一位长期观察合肥楼市的资深业内人士表示，等这批客户的需求释放完毕，才是验证市场热度的窗口期。
二手房咨询量放大，成交表现平平
市场热度似乎也在二手房有所传导。
“今天有一段时间平台直接崩溃了，我们判断是访问量过大、服务器过载导致的。”合肥滨湖区一位贝壳房产中介告诉记者，该门店今天带看了10组客户，平时周末一天的带看量也就六七组。
合肥蜀山区一家房产中介也表示，这个周末网上咨询量明显增加，维护房源不多的店员也接入了不少潜在客户。不过，咨询量的转化率并不理想，成交量也没有明显放大。
“能感觉到客户对政策的关注度很高，目前已经有将近10个客户向我询问新政的落地情况了。”前述中介表示，但多数问完就没有下文了，也没再进一步联系看房的事情。
贝壳数据显示，新政出台后的第一个周末（即5月18日、19日），该平台单日成交量分别为104套、119套，整体表现平平，日均成交未达近期周末的平均水平。
多数中介认为，从目前情况来看，本次合肥楼市新政对新房的直接刺激力度比二手房大。以购房补贴为例，只有购买新房才可以享受，购买二手房不在补贴范围。不过，伴随着“卖旧买新”、房贷政策的落地，二手房市场有望逐步升温。
“二手房交易以刚需和刚改为主，客户预算大多有限，对首付和月供都有明确的要求。现在央行已经明确取消首套房利率下限，但各地政策的落地还需要一个过程，二手房市场反映可能也会有所迟滞。”前述业内人士表示，马上进入高温天气，二手房通常会转冷，刚好给相关政策一定的消化时间，我预计今年秋天是重要的观察窗口。
当然，除政策外，购房人更为关心市场价格的走向。近日，国家统计局发布今年4月全国70个大中城市房价指数，合肥新房、二手房环比均呈下降走势，其中新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌1.2%。
“目前房市整体还是在以价换量，但市场都有买涨不买跌的心理，都怕买了会‘站岗’。”合肥包河区一家中墅地产中介人士表示，现在二手房市场整体比较冷静，购房者花钱十分谨慎。
期待更多细则落地
“能感觉到市场需求是不缺的，最近客户接到我们的电话，大多都能聊两句，不会像之前急着挂电话。”前述中墅地产中介告诉记者，只是目前房价处于阴跌状态，市场信心受到了冲击，很多购房者观望情绪浓烈，信心修复很重要。
在多数受访人士看来，本次新政策出台除缩减购房者的成本外，更大的影响在于对市场信心的托底和重塑。
从人口增量来看，合肥楼市仍具稳健发展的基础。全市实有人口1253万人，人口净流入居全国城市前列。据合肥发布，2023年合肥市净增常住人口21.9万人，净增常住人口再创新高。另据中指研究院等机构数据，2023年，合肥全年土地溢价率15.4%，房产保值力99.2，均居全国第一位。
在采访中，记者了解到多数购房者更加关注政策的落地情况，希望相关部门尽快出台细则予以明确。
在购房补贴方面，政策虽已规定补贴标准，但尚未明确补贴形式、补贴到账时限；在房贷政策方面，虽然降息预期较强，但目前合肥市各大银行尚未明确降低房贷利率；在“卖旧买新”方面，市场化“帮卖”与国企市场化“回购”具体如何实施也是关注的重点。
另有一些购房者表示，虽然政府以发放补贴方式降低购房成本，但由于开发商折扣系数并不透明，不排除部分开发商借机回收折扣，导致综合买房成本不降反升。
“政策的目标是顺应新供求关系，旨在消化存量房产和优化增量住房，构建房地产发展新模式。”前述业内人士表示，市面上投资客已经绝迹，而目前的居住性需求相对理性，新政效果不会立竿见影，大概率会在后续慢慢释放。